Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin diğer ülkelerde gayrimenkul edinimi konusunda hak ve yükümlülükleri, tarihsel süreçte değişim gösteren yasal düzenlemelere tabi tutulmuştur. Tarihin belirli dönemlerinde birçok devlet yabancıların ülkelerinde gayrimenkul edinimini yasaklayıcı düzenlemeler getirirken, günümüzde özellikle küreselleşmenin ve serbest piyasa ekonomisine geçişin de etkisiyle bu engellemeler asgari düzeye indirgenmeye çalışılmaktadır. Yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin sıklıkla başvurulan temel ilkeler “karşılıklı muamele (karşılıklılık)” ve “kanuni sınırlara uygunluk” olarak göze çarpmaktadır.
Karşılıklı muamele, en az iki devlet arasında uygulanan ve akid devletlerin birbirlerinin vatandaşlarına aynı ya da benzer mahiyette haklar tanımalarını ifade eden bir prensiptir. Türk Hukuku’nda da uygulanan karşılıklılık prensibi gereğince, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul ediniminde, yabancıların vatandaşı oldukları ülkelerde Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinimi hakkının hukuki ve fiili olarak tanınmış olması şartı aranmaktadır.
Kanuni sınırlara uygunluk ilkesi ise; ülkelerin birbirinden farklı özellikleri dikkate alınarak; yabancıların gayrimenkul ediniminde kanuni kısıtlamalara uygun olarak taşınmaz edinilebileceği şeklinde ifade edilebilir. Türk Hukuku’nda yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mal ediniminde uygulanan kanuni sınırlamalara ilişkin olarak; 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 sayılı Mukabele Bil Misil Kanunu ile getirilen düzenlemeler en dikkat çekici örneklerdir.
Öte yandan yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinimine ilişkin diğer temel düzenleme 22.12.1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddeleri ile getirilmiştir. Yürürlüğe girdiği dönemin şartlarına göre yenilikçi bir nitelik arz eden Tapu Kanunu’nun getirdiği bu düzenlemeler, zaman içerisinde ihtiyaçlara cevap veremez hale gelerek değiştirilmiş ve nihayet söz konusu maddeler, 03.07.2008 tarihli ve 5782 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik neticesinde bugünkü şeklini almıştır. Bu düzenlemelerin son haline yönelik olarak; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın 17.07.2008 tarih ve 2008/12 sayılı Genelgesi ile Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddelerinin uygulanmasına yönelik detaylar belirlenmiştir.
Türk mevzuatında yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin düzenlemelerin kapsam ve nitelikleri itibariyle üç temel başlık altında incelenmesi mümkündür. Bunlar;
1. Yabancı uyruklu gerçek kişilere ilişkin düzenlemeler,
2. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine ilişkin düzenlemeler,
3. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlere ilişkin düzenlemeler,
1. Yabancı uyruklu gerçek kişilere ilişkin düzenlemeler
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları satın alabilirler, üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak tesis edebilirler. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için karşılıklılık esasına ve mevzuata getirilmiş olan diğer kısıtlayıcı hükümlere uyulmak gerekir.
1.1.Karşılıklılık prensibi:
Tapu Kanunu’nun 35.maddesine göre, Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek kişinin vatandaşı olduğu ülkede, Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinimi hakkının hukuki ve fiili olarak tanınmış olması gereklidir.
1.2. Edinim konusu taşınmazın, imar planları dahilinde, işyeri veya konuta tahsis edilmiş olması şartı
Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişinin Türkiye’de edineceği taşınmazın imar planı dahilinde olması gerekmektedir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu bölgeye ait uygulama imar planının da ilgili tapu dairesinde kayıtlı olması şartı aranmaktadır. Taşınmazın imar planı kapsamında olmasının yanı sıra yabancı gerçek kişinin edineceği taşınmaz, işyerine veya konuta tahsis edilmelidir. Dolayısıyla Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişinin tarım arazisi edinmesi söz konusu olamayacaktır.
1.3.Bir yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edineceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümünün 2,5 hektarı geçemeyeceği şartı
Bu düzenleme ile yabancıların taşınmaz ediniminde uygulanacak kişi bazında miktara yönelik bir kısıtlama getirilmiş bulunmaktadır.
1.4.Bir yabancının merkez ilçe ve ilçeler kapsamında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebileceği şartı
Mevzuatta öngörülen miktara yönelik kısıtlamaların bir diğer boyutu ise; belirli bölgelerde yabancıların yoğun olarak gayrimenkul edinmelerini engellemeye yönelik düzenlemelerdir. Tapu Kanunun 35. maddesinin 7. fıkrası gereğince; merkez ilçe ve ilçeler kapsamında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında yabancıları taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebileceklerdir. Yabancının merkez ilçe ve ilçeler Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, 10% oranını daha az bir oran olarak belirleyebilme yetkisine sahiptir.
Türk mevzuatında bazı taşınmazların taşıdığı nitelikler sebebiyle, yabancılar tarafından edinilmesini engelleyici bir takım düzenlemeler mevuttur. Bu doğrultuda; Tapu Kanunun 35. maddesinin 7. fıkrası gereğine; Bakanlar Kurulu, yabancı gerçek kişilerin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği durumlarda taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları tespit etme yetkisine sahip kılınmıştır.
Taşınmaz ediniminin milli güvenlik ve kamu yararının gerektirdiği durumlarda kısıtlanmasını öngören başka sınırlar da mevcuttur. Kamu yararı ve ülke güvenliğinin gerektirdiği durumlarda yabancıların gayrimenkul ediniminin kontrol ve gerektiğinde yasaklanması öngören bu sınırlar; Tapu Kanunun yanı sıra, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile 1062 sayılı Mukabele Bil Misil Kanunu’nda da özel olarak düzenlenmiştir
2. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine ilişkin düzenlemeler,
Sermayesinin ve/veya ortaklarının tamamı yabancı olan ancak Türkiye’de kurulan şirketler, hukuki olarak yabancı şirket değil, Türk Şirketi statüsüne ve muamelesine tabidirler. Bu nedenle yasada da açıklıkla ifade edildiği üzere, yabancı şirket kavramı; yabancı ülkelerde kendi ülkelerine göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri tanımlamaktadır.
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin gayrimenkul edinimine ilişkin genel çerçeve Tapu Kanunun 36. maddesinin 2. fıkrası ile düzenlenmiştir. Bu düzenleme gereğince; kuruldukları ülke kanunlarına göre tüzel kişiliğe sahip olan yabancı uyruklu ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti ve/veya sınırlı ayni haklar elde edebilirler. Uygulamada bu şirketlerin ülkemizde gayrimenkul edinimi hususunda getirilen sayacağımız düzenlemeler bu konuda en sık kullanılan istisnalara örnek teşkil etmektedir: 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8. maddesi, 6326 sayılı Petrol Kanunu’nun 12. ve 87. maddeleri, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanununun 3. maddesi, 4046 sayılı Özelleştirme Kanunun 14. maddesi, 5225 sayılı Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanununun 5. maddesi.
3. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlere ilişkin düzenlemeler
Yabancı yatırımcı statüsündeki şirketlerin taşınmaz mal edinimi Tapu Kanunu’nda; 03.07.2008 tarih ve 5782 sayılı Kanun ile getirilen değişiklik ile yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketler, “ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek” üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar ise 06.10.2010 tarihli ve 27721 sayılı “Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik”te düzenlenmiştir. Yönetmelikte, yabancı yatırımcı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz ve/veya sınırlı ayni hak elde etmelerine ilişkin sürecin Valilikler tarafından gerçekleştirileceği öngörülmüştür. Valilik tarafından yürütülen prosedür kısaca şöyledir.
Valilik, taşınmaz edinimi başvurusunun yapılmasını müteakip, Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara müzekkere göndererek, taşınmazın askerî yasak bölge içinde kalıp kalmadığını, on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın belirtilen alanlar içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır.
Valilik ayrıca taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını, il emniyet müdürlüğünden veya il jandarma komutanlığından on beş gün içinde bildirmesini talep eder. Bu süre içinde cevap verilmediği takdirde söz konusu taşınmazın özel güvenlik bölgesi içerisinde olmadığına hükmedilerek işlem yapılır.
Başvuru sonucunun olumlu olması veya olumlu sayılması halinde, tescil işleminin yapılması için Valilik tarafından şirkete ve tapu sicil müdürlüğüne yazılı bilgi verilir. Talep halinde, ilgili yazı, şirket yetkilisine elden teslim edilir.
Başvuru sonucunun olumsuz olması halinde Valilik tarafından şirkete, işlemin gerekçesi, işleme karşı başvurulabilecek yargı yolu ve süresi bildirilir
Türkiye’nin Avrupa Birliği mevzuatına uyum süreci doğrultusunda gerçekleştirdiği yasal değişiklikler; ülkemizde yabancıların gayrimenkul edinimi konusunda olumlu sonuçlar sağlamış ve yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi sürecini kolaylaştırmıştır.
