| İLETİŞİM |
Gayrımenkul Hukuku
1.Hukuki Kaynaklar
Çek Cumhuriyeti'ndeki gayrımenkul pazarını etkileyen en önemli kanunlar aşağıda verilmiştir:
(i) 40 sayılı ve 1964 tarihli Medeni Kanun;
(ii) 513 sayılı ve 1991 tarihli Ticaret Kanunu;
(iii) 116 sayılı 1990 tarihli Ticari Arazilerin Kiralanması Hakkında Kanun;
(iv) 72 sayılı 1994 tarihli Dairelerin Eşyası Hakkında Kanun;
(v) 344 sayılı 1992 tarihli Çek Cumhuriyeti'nin Kadastrosu Hakkında Kanun ( Kadastro Kanunu);
(vi) 265 sayılı ve 1992 tarihli Taşınmaz Üzerinde Mülkiyet Hakkı ve Diğer Ayni Hakların Kazanılması Hakkında Kanun;
(vii) 219 sayılı ve 1995 tarihli Sermaye Piyasası Kanunu (354 no'lu ve 2004 tarihli son değişiklik);
(viii) 219 sayılı ve 2000 tarihli Çek Cumhuriyeti'nde Mülkiyet Hakkına Dair Kanun
Ayrıca aşağıda belirtilmiş uygulama alanı pek olmayan kanunlar da gayrımenkul piyasasını etkilemektedir:
(i) 229 sayılı ve 1991 tarihli Arazi ve Diğer Tarımsal Alanlar Üzerindeki Mülkiyet Hakkına İlişkin Kanun (Arazi Kanunu)
(ii) 87 sayılı ve 1991 tarihli Yargı dışı Rehabilitasyon Kanunu
2. Taşınmaz (kavram, tanım)
40 no'lu ve 1964 tarihli Medeni Kanunu'na göre; (bundan böyle sadece Medeni Kanun olarak anılacaktır.) taşınmaz sabit bir temelle toprak yüzeye bağlı arazi veya yapı olarak tanımlanmaktadır. Bu tanıma uymayan diğer tüm eşyalar taşınır eşya olarak kabul edilir.
3. Taşınmazların sınıflandırılması
Taşınmazlar, Çek Cumhuriyeti Tapu Sicil Müdürlüklerine (bundan böyle tapu sicili olarak anılacaktır) tescil edilen taşınmazlar ve diğer taşınmazlar olmak üzere ikiye ayrılır.
Aşağıda belirtilen taşınmazların tapu siciline tescili mümkündür:
(i) Arazi;
(ii) Bina ;
(iii) Binaların konut olarak kullanan kısımları veya konut olarak kullanılmayan kısımları ;
(iv) İnşaat halindeki konut ve binalar, Kanunda belirtilen diğer yapılar .
Yukarıda belirtilen taşınmazlar dışındaki diğer taşınmazların tapu siciline tescili mümkün değildir. Bu taşınmazlar genel olarak;
(i) Diğer bir taşınmazın müştemilatı konumunda olan ve kendine ait bağımsız bir taşınmaz numarası olmayan yapılar;
(ii) 16 metrekareden daha az yüzölçümü olan ve 4.5 metrekareden daha küçük yerleri ifade eden küçük yapılar, küçük yapılar, duvarlar, orman içinde yer alan yapılar, kanalizasyon ve drenaj boruları (drenaj depoları hariç), antrepo ve itfaiye binaları ve;
(iii) Bina niteliğinde olmayan yapılar; maden ocağı, baraj ve yer altı yapıları gibi
4. Taşınmaz üzerindeki hakların sınıflandırılması
Taşınmaz Malikinin Hakları
Malik, taşınmazda aşağıda belitilen hakları kullanmaya yetkilidir:
(i) Taşınmazın kullanımı;
(ii) Taşınmazdan faydalanma (örneğin taşınmazın kiralanması)
(iii) Taşınmazın satımı veya devri
(iv) Taşınmazdaki haklarını üçüncü kişilere karşıda da ileri sürebilme.
Üçüncü Kişilerin Hakları
Üçüncü kişi başkasının taşınmazı üzerinde aşağıdaki haklara sahip olabilir:
(i) İrtifak hakkı ve
(ii) Rehin hakkı
İRTİFAK
İrtifak hakkı malikin taşınmaz üzerindeki haklarını üçüncü kişi lehine kısıtlar. Bu kısıtlama malikin katlanması veya birşey yapması şeklinde olabilir. Hak sahibi açısından bakıldığında; irtifaklar, kişisel irtifaklar ve taşınmaz lehine irtifak olarak karşımıza çıkar. Taşınmaz lehine irtifaklarda, taşınmazın devri ile birlikte irtifak hakkı sahibi de değişir. Başka bir ifadeyle, taşınmazın mülkiyeti kimde ise irtifak hakkı sahibide o kişidir.
İrtifaklar; yazılı bir sözleşmeyle, miras hukukuyla ilgili olarak vasiyetname ile veya onaylı miras sözleşmesiyle, yetkili idari makam kararıyla, kanun marifetiyle olmak üzere değişik yollarla kurulur. İrtifak hakkı olağanüstü zamanaşımı ile de kazanılabilir. Ancak irtifak hakkının etkinliği için tapu siciline tescil şarttır.
İrtifak hakkı, yetkili idari makam kararıyla veya kanun yoluyla sona erer. Sözleşme yoluyla irtifak hakkının sona ermesi durumunda; tapu sicilindeki kaydın terkini gerekir.
Gerçek kişiye veya tüzel kişiye tanınan kişisel irtifaklar ancak irtifak sahibi gerçek kişinin ölümüyle veya irtifak sahibi tüzel kişinin feshi ile sona erer.
REHİN
Rehin hakkı, hak sahibine bir alacağını zamanında tahsil edememesi durumunda rehinli taşınmazın satışı yoluyla alacağını elde etme imkanı veren bir haktır.
Rehin hakkında taşınırlar ve taşınmazlar konu olabilir. İşletme, şirket, bünyesine uygun düştüğü sürece alacak veya mülkiyet hakları, 72 sayılı 1994 tarihli kanun uyarınca konut veya konut olarak kullanılmayan taşınmazlar, hisse senetleri, kıymetli evrak ve sınai haklar rehnedilebilir.
Rehin hakkı yazılı bir sözleşmeye dayanabileceği gibi mahkeme tarafından onaylanmış bir miras sözleşmesine de dayanabilir. Bunun dışında rehin hakkı kanun marifetiyle de doğabilir.
72 sayılı ve 1994 tarihli kanun aksini öngörmedikçe; taşınmaz rehni ( konut veya konut olarak kullanılmayan taşınmaz ) tapuya tescil ile hüküm ifade eder. Tapu siciline tescil edilemeyen taşınırlarda ise, noter senedi şeklinde düzenlenen bir sözleşme ve Çek Cumhuriyeti Noterler Birliği tarafından tutulan Rehin siciline tescil şarttır. Bu hususlar mahkeme veya idari makam kararıyla kurulan taşınır rehinlerinde aranmamaktadır.
5. Tapu Siciline Tescil
Tapu Sicili
Tapu sicili, coğrafi olarak eski bölgelere göre kurulan Tapu Sicil Müdürlüklerinde tutulan resmi sicildir. Resmi sicil olması sebebiyle taşınmaz üzerindeki hak sahipleri ve taşınmazla ilgisi bulunduğunu ispat eden kişiler inceleyebilir.
Arsa veya yapının maliki tapu siciline tescil edilir ( tapu siciline tescil edilemeyen küçük yapılar hariç ). Taşınmazın devri tescil için yapılan başvuru tarihinden başlamak üzere tapuya tescille geçerlilik kazanır.
Tapu sicili aşağıda belirtilen hususları ihtiva eder;
(i) Taşınmazın yerini ve liste numarasını içeren başlık,
(ii) Bölüm A, taşınmaz mülkiyet bilgileri ve taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının sınıflandırılmasına ilişkin bilgiler bulunmaktadır. ( tek başına mülkiyet-paylı mülkiyet-idari haklar gibi)
(iii) B Bölümünde ise taşınmazın numarası, kullanım türü, koruma türü ve taşınmaza ilişkin bir değişiklik beklemede ise arsa numarasının yanına "P" harfi yazılması gibi taşınmaza ait bilgiler mevcuttur.
(iv) B1 bölümü taşınmaz üzerindeki, kayıtlı olumlu irtifak da dakil olmak üzere diğer haklarla ilgili bilgi içerir;
(v) C bölümünde ise taşınmaz üzerinde yükler belirtilmiştir. ( ipotek, irtifaklar ve ön alım hakkı gibi )
(vi) D bölümü ise taşınmaza ilişkin hak iddialarının, iflas işlemleri, taşınmaz hakkında mahkeme kararı, kamulaştırma gibi bilgilerle, diğer bölümlerde verilen bilgilere ek bilgilerin olduğu bölümdür.
(vii) E bölümünde tapu siciline tescilinde temel belgelere ilişkin bilgiler mevcuttur.
(viii) F bölümünde taşınmaz tarımsal faaliyetler açısından sınıflandırılmaktadır.
1 Ocak 1993 tarihi itibariyle tapu kaydındaki bilgiye dayanan kişinin, tapu kaydının gerçek mülkiyet durumunu gösterdiğine ilişkin iyiniyetli olduğu varsayılır. Hemen belirtmek gerekir ki; Çek hukukuna göre, taşınmazı hak sahibi olmayan bir kişiden devralan, tapuya tescil yapılsa dahi, malik sıfatını kazanamaz. Ancak iyiniyetli zilyet, taşınmazı on yıl boyunca kesintisiz ve çekişmesiz olarak elinde bulundurursa yasal olarak malik olabilir.
6. Taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlar
Aşağıda belirtilenler taşınmaz maliki olmaya ehildir;
(i) Gerçek Kişiler; tek başına mülkiyet, paylı mülkiyet veya eşlerin birlikte mülkiyet hakkı sahibi olması (aile konutu)
(ii) Tüzel Kişiler
(iii) Yerel Yönetimler (belediyeye ait olan taşınmazlar)
(iv) İlgili merciileri aracılığıyla mülkiyeti elde etmek suretiyle Çek Cumhuriyeti.
Çek Cumhuriyeti'nde taşınmaz ( tarıma elverişli araziler hariç) edinmek için aranan şart; daimi bir ikametgah sahibi olmaktır. Bu kuralın istisnaları 219 nolu 1995 tarihli kanunda öngörülmüştür. Çek Cumhuriyeti'nin AB'ne girmesinden sonra; yabancıların taşınmaz edinmesi konusundaki sınırlamalar kalkmıştır. Yeni düzenlemeye göre AB üye devletlerin vatandaşları öngörülen geçiş dönemlerinden sonra taşınmaz edinebilirler. Geçiş dönemleri; Gerçek kişilere ikincil taşınmaz edinmeleri için 5yıl, gerçek ve tüzel kişilere tarımsal arazilerin mülkiyetini kazanmak için 7 yıl olarak belirlenmiştir. İkincil taşınmaz tanımı pek açık değildir. Çek Cumhuriyeti'ndeki tarımsal alanların bozulma tehlikesine ilişkin yeterli delil varsa; geçiş dönemleri dönemin bitiş tarihinden itibaren üç yıla kadar uzatılabilir.
7. Taşınmazın Finansmanı
Taşınmazın satın alınması aşağıda belirtilen yollarla finans edilmektedir:
- Satın alan kendi kaynaklarından ödeme yapar.
- 3. kişiden (genellikle banka) alınan kredi taşınmaz satın alınır ve daha sonra alınan kredi bir veya daha fazla taksitle 3.kişiye geri ödenir.
8. İpotek
İpotek, Çek Cumhuriyeti'nde birçok banka tarafından sağlanmaktadır. İpotek kurmak için; başvuran birçok yükümlülüğü yerine getirmesi ve bankanın kredinin miktarı ve amacına ilişkin katı şartlarını karşılaması gerekmektedir.
Kredi genellikle ipoteğin tapuya tescil edilmesinden sonra verilir. İpotek, tapuya tescil için başvuru tarihinden başlamak üzere tapuya tescil edildikten sonra hüküm ifade eder. Her ne kadar idarenin tescil işlemini otuz gün içinde yapması gerekiyorsada; bazı bölgelerde (özellikle Prag) tescil işlemi birkaç ay sürmektedir.
İpotek eşyanın sahibi tarafından veya onun açık rızası ile kurulur. İpotekli taşınmaz, alacak karşılığında ipotek alacaklısına devredilemez. Taşınmaz kamu ihalesi veya mahkeme kararıyla satılır ve satım bedelinden ipotek alacaklısının alacağı karşılanır.
Taşınmaz mülkiyetinden farklı olarak; ipotek hakkı bakımından kişinin Çek Cumhuriyeti'nde daimi ikametgahı buluması gibi bir şart aranmamaktadır.
9. Taşınmazın Vergilendirilmesi
Emlak (Taşınmaz) Vergileri
338 sayılı ve 1992 tarihli kanun uyarınca taşınmaz maliki (arsa veya yapı maliki) taşınmaz vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergi taşınmazın yüzölçümüne, türüne ve yerine göre belirlenmektedir. Gelir vergisi mükellefleri açısından taşınmaz vergisi mahsup edilebilecek bir masraftır.
Araziye bağlı bina için temel vergi oranı metrekare başına 0.1 Çek Korunasıdır.(yaklaşık 0.003 Avro) İnşaat yapmaya müsait bir arsanın temel vergi oranı metrekare başına 1 Çek Korunasıdır ( yaklaşık 0.03 Avro) Ancak inşaat yapmaya elverişli arsanın vergi oranı arsanın yerine göre beş kata kadar artabilmektedir.
Konut vergisinde temel oran metrekare başına 1 Çek Korunası (yaklaşık 0.03 Avro) ve işyeri olarak kullanılan taşınmazlar için ödenen vergide temel oran ise metre kare başına 10Çek Korunasıdır. ( yaklaşık 0.3 Avro). Zemin katın üstündeki her kat için temel vergi oranı 0.75 Çek Korunası'dır ve bu oran konutun yerine göre beş katına kadar artırılabilmektedir. İşyeri vergisi oranı da işyerinin bulunduğu yere göre bir buçuk katına kadar çıkabilmektedir.
TAŞINMAZ DEVİR VERGİSİ
Çek Cumhuriyeti'nde taşınmaz devir vergisi, taşınmaz devirlerinde alınan vergi türüdür. (arsa veya yapı) 357 nolu ve 1992 tarihli kanunda miras intikali vergisinden, bağışlama intikal vergisinden ve taşınmaz devir vergisinden söz edilmektedir. Bu kuralın istisnası olarak, (bazı koşullar altında) merkezi Çek Cumhuriyeti'nde olan bir şirketin kayıtlı sermayesine taşınmazın bir ayni mükellefiyeti ve bir katılma sözleşmesi kapsamında bir taşınmazın nakli vergiden muaftır. Bu istisna, yeni bir binanın müteahhidi tarafından nakli için de geçerlidir. Genel olarak, taşınmaz nakil vergisini taşınmazı satan yüklenir; taşınmazın alıcısı satıcının muaccel vergi borcuna kefil olur
Arazi ve bina üzerindeki mülkiyet hakkının devri %3 oranındaki taşınmaz devir vergisine tabidir. (1 Ocak 2004 öncesinde oran %5' ti). Bu vergi oranı yasal değerlendirme kurallarına ve tüketici fiyatlarına göre belirlenen orandan daha yüksektir. Devreden taşınmaz nakil vergisini öderken devralan da muaccel borcun zamanında ödeneceğine kefil olur. Taşınmaz nakil vergisinin başlıca istisnaları yeni yapılmış ve henüz kullanılmamış bir taşınmazın nakli ve nakledenin nakilden sonra en az beş yıl şirkette hissedar olması koşuluyla bir şirketin kayıtlı sermayesine taşınmazın bir ayni mükellefiyetidir. İvazsız taşınmaz devirleri de intikal vergisine göre vergilendirilmektedir. Taşınmazın bağışlanması durumunda tüzel kişilere uygulanacak vergi oranı kanuni değerleme hükümlerine göre belirlenecek taşınmaz bedelinin %7'si ile %40'ı arasında değişmektedir.
Katma Değer Vergisi (KDV)
Çek Cumhuriyeti'nin Avrupa Birliği' ne üyeliğinden sonra katma değer vergisi rejiminde birtakım değişiklikler yapılmıştır. Arazi devri genellikle KDV' den muaftır. (Ancak bazı durumlarda inşaat izni alarak statü değiştiren araziler için [ boş arazinin üzerinde inşaat olan arazi konumuna gelmesi durumunda ] katma değer vergisi alınır). Taşınmazların devri kural olarak katma değer vergisinden muaftır. Bu kuralın istisnaları, inşaat halindeki binanın devredilmesi veya taşınmaz kullanım ruhsatı alındıktan sonra üç yıl içinde devredilmesi veya üç yıl içinde devredilmesi durumlarıdır. Şu andaki katma değer vergisi oranı %19'dur. Arazilerin veya binaların kiralanması da katma değer vergisinden muaftır. Ancak malik taşınmazı ticari amaçla başka bir KDV mükellefine kiralarsa KDV muafiyetinden vazgeçebilir.
GENEL OLARAK
Çek Cumhuriyeti'nde kurulmuş bir şirketin gayrımenkul yoluyla yatırım yapması durumunda aşağıdaki hususlar unutulmamalıdır:
(i) Faiz Mahsubu
Kiraya verenlerin (aşağıda değinilecektir) bocunun faizi borç ödünç alanın hissesinin dört katını geçmedikçe vergi indirimine tabi değildir; yani kiraya verenlerin finansmanının en yüksek borç-hisse oranı (genel olarak, ancak istisnaları da vardır) 4:1 olarak belirlenmiştir. Vergi indirimine tabi olmayan bu kar mukim olmayana ödeniyorsa vergi amaçlı bir kar olarak değerlendirilir. 31 Aralık 2003'ten önce kurulmuş şirketler için bu faiz mahsubu kısıtlamaları ödünç alanın kurulduğu yıl veya kuruluşu izleyen üç yıl boyunca uygulanmaz. Bir kiraya veren şu hallerde faiz mahsubu bakımından ilgilidir:
Ödünç alanın sermayesinde veya oy hakkında %25'ten fazla doğrudan veya dolaylı katılımının olması veya
- Ödünç alanın sermayesiyle, ödünç alanın sermayesinin veya oy hakkının en az % 25'i oranında ilgili olması;
- Kiraya veren ve ödünç alan kişilerin bağantılı olmaları.
Fakat, 2004'ün sonundan önce alınmış krediler ancak ödünç alanın doğrudan veya dolaylı ana şirketinin isteği üzerine takip edilebilir.
Stopaj Vergileri
Genel olarak, yurtdışındaki hissedarlara ödenen temettü ve faizler % 15 oranında stopaj vergisine tabidir. Çek Cumhuriyeti stopaj vergisini azaltan veya tümüyle ortadan kaldıran çifte vergilendirme anlaşmalarına taraftır. Ayrıca, AB ana şirket ve yavru şirkete ilişkin AB yönergesine göre; kar payları ile ana şirketlerin kar ve telif hakları üzerinden yapılan vergi kesintisi, ana şirketin en az %20 oranında hissesinin olması (bu oran 2007'den itibaren %15'e, 2009'dan itibaren %10'a düşecektir) ve bu oranı en az iki yıl elinde tutması (veya tutmuş olması) koşuluyla kaldırılmıştır. Ek olarak Çek Cumhuriyeti' nde yabancı şirketlere ödenen temettüler yerel yavru şirketlerden farklı olarak stopajdan muaf tutulmuştur.
10. Taşınmaz işlemleri
Çek Cumhuriyeti'nde ticari taşınmazların alım ve satımı konusunda; taşınmazın doğrudan satılması yolu yerine ağırlıklı olarak taşınmaza sahip olan şirketin hisselerinin satışı yolu tercih edilmektedir. Bu uygulamanın tercih edilmesinin değişik nedenleri vardır. Taşınmaz devir vergisi ödememe avantajı dışında; hisse senedi devri daha pratik bir yoldur, öyle ki işlem aynı gün içinde tamamlanmakta ve tapu siciline tescil işlemini de yapmaya gerek kalmamaktadır.
10.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması (Hisse Devri, Malvarlığının Devri)
Genel olarak bakıldığında, taşınmaz mülkiyetine sahip olmak için farklı yollar mevcuttur.
(i) Taşınmaz satım sözleşmesi
(ii) Şirketin veya bir bölümünün satın alınması
(iii) Hisse senedi devri
TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİ
Taşınmaz satım sözleşmesine göre, taşınmaz doğrudan satın alınmaktadır. Yeni malik, taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkını devrin tapu siciline tescilinden sonra kazanır.
Taşınmaz satım sözleşmesinin alıcı açısından avantajı; taşınmazla doğrudan bağlantılı olanlar dışında alıcı sorumlulukları ve riski üstüne almamaktadır. Taşınmaz satım sözleşmesi doğrudan Çek Cumhuriyeti'nde kurulan yabancı bir şirket veya onun şubesi yoluyla da yapılabilmektedir.
Mülkiyet hakkı alıcıya geçmesiyle birlikte, alıcı özel olarak aşağıda belirtilen hususları yüklenmektedir:
(i) Tapuya tescile ilişkin yükümlülükler;
(ii) Çevre mevzuatından doğan yükümlülükler;
(iii) Vergi yükümlülükleri;
(iv) Önceden taşınmaza ilişkin yapılan sözleşmelerden doğan yükümlülükler (örneğin; eski malikin taşınmazı üçüncü kişiye kira vermesi durumunda yeni malik de buna katlanır)
(v) Taşınmaz satım sözleşmesinden doğan yükümlülükler
Taşınmaz satım sözleşmesine ilişkin aşağıdaki masraflar gözönünde tutulmalıdır:
(i) Hukuki danışmanlık ücreti;
(ii) Sözleşmedeki imzaların onaylanması için ödenen noter veya avukatlık ücreti;
(iii) İdare tarafından alınan tescil ücreti
(iv) Arazinin tanımlanmasına, kadastro plannının tedarik edilmesi ve onaylatılmasına ilişkin ödenen ücretler vs.
İŞLETMENİN DEVRALINMASI
513 no' lu ve 1991 tarihli Ticaret Kanunu ( bundan böyle sadece Ticaret Kanunu olarak anılacaktır.) uyarınca taşınmaz edinimi işletme devir sözleşmesine dayanarak işletmenin satın alınması yoluyla dolaylı olarak mümkündür.
İşletmeden kast edilen maddi varlıklar ve ayrıca işletmenin kişisel ve manevi varlıklarıdır. Bu tür bir işlem daha komplike bir işlem olmakla beraber alıcıya taşınmazla doğrudan bağlantılı olmayan birtakım yükümlülükler yüklemektedir..
İşletmenin devri sözleşmesinin, yazılı şekilde yapılması, tarafların imzasının aynı belgede yer alması ve imzaların noterce onaylanması gerekmektedir. Ticaret Kanunu'na göre işletmenin veya bir bölümünün devri devreden şirketin Genel Kurulu'nun onay kararına bağlıdır. İşletmeye ait olan taşınmazın devri için yine tapuya tescili şarttır. Sözleşme yürürlüğe girince, devreden işletmenin varlıkları devretmesi devralanın da varlıkları devralması gerekir. Bu devir işlemine ilişkin bir belge düzenlemek gerekir. Bu arada varlıkların devralınmasıyla birlikte hasar devralana geçmektedir. Ticaret Kanunu'na göre işletmeyi devreden Ticaret Sicili' ne kayıtlı bir şirket ise, işletmenin veya bir bölümünün devrine ilişkin Ticaret Sicili'ne başvuruda bulunmak zorunludur.
İşletmenin devrine ilişkin tüm hak ve yükümlülükler iktisap edene geçtiğine göre, işletmenin devrine ilişkin hak ve yükümlülükleri belirlemek büyük önem arz etmektedir.Sözleşmede bu konuyla ilgili herhangi bir düzenleme yapılmamışsa, Ticaret Kanunu'nun genel ilkeleri uygulanır ve buna göre işletmenin devriyle birlikte işletmeyle ilgili hemen hemen tüm hak ve borçlar iktisap edene geçer.
İşletmeyi iktisap etme yoluyla taşınmaz edinilirken aşağıda belirtilen masraflar gözönünde bulundurulmalıdır. Kazanırken;
(i) İşletmenin devri için hukuki danışmanlık ücreti;
(ii) Sözleşmedeki imzaların noter veya avukat tarafından onaylanması için yapılan
masraf;
(iii) İdare tarafından kayıt başvurusu ve tescil için alınan ücretler,
(iv) Ticaret Sicili'nde kaydedilen şirket değişikliği için alınan adli ücret.
HİSSE DEVRİ
Hisse devri dolaylı yoldan taşınmaz mülkiyetini kazanma yöntemi olarak karşımıza çıkar. Buna göre taşınmazın iktisabı, taşınmazın maliki konumundaki şirketin hisselerini satın alarak gerçekleşmektedir. Bu yöntem vergi avantajı nedeniyle tercih edilmektedir ( taşınmaz devir vergisinde muafiyet söz konusu ). Ancak diğer bir taraftan, genel kural olarak şirket hissesini devralan şahıs, kimi durumlarda risk de teşkil edebilen şirketle ilgili yükümlülükleri üstlenmesi gerekir.
Taşınmaz satım sözleşmesinden farklı olarak, limited şirket veya anonim şirket hisselerinin tamamını devralan hedef şirketin tüm borçlarını üstlenmiş olur. Bu nedenle şirket hisselerini almak isteyen şahsın son derece dikkatli olması ve hedef şirkete ilişkin hukuki ve ekonomik durumunu içeren değerlendirme raporunu incelemesi gerekir.Bunun dışında hisse devir sözleşmesi hisseleri devredenlerin önceden yapmış olduğu beyan ve taahhütlerin bir listesini ve devredenlerden intikal edebilecek olası borç taslağını içermelidir.
Hisse devri yoluyla taşınmaz iktisap edilirken aşağıda belirtilen ödemelerin yapılması gerekmektedir:
(i) Hisse senedi devir sözleşmesinin ve değerlendirme reaporunun düzenlenmesi için ödenen hukuki danışmanlık ücreti;
(ii) Hisse senedi devir sözleşmesindeki imzaların noter veya avukat tarafından onaylanması için ödenen ücret;
(iii) İdare tarafından alınan Ticaret Sicili' ne kayıt başvuru ve tescil ücreti;
(iv) Küçük hisselerin pay defterine kaydı için gerekli olası ücretler
10.2. Taşınmazın Kiralanması
GENEL OLARAK
Parsellenmiş arazinin satın alınmasıdan farklı olarak, yabancı şirketlerin Çek Cumhuriyeti'nde taşınmaz kiralamaları açısından bir engel yoktur. Çünkü taşınmazın kiralanması taşınmazın hukuki statüsünü değiştirmemekte başka bir ifadeyle kira hakkı sözleşmeden kaynaklanan bir alacak hakkı olup ayni bir hak değildir. Çek kira hukuku, bina kiralaması ve arsaların-yapıların kiralaması olmak üzere iki ana dala ayrılmıştır. Önceki düzenleme ( konut olarak kullanılan binalar dışındakiler bakımından ) 116 no'lu ve 1990 tarihli kanundur ve ikinci olarak 40 no'lu ve 1964 tarihli Medeni Kanun'dur (bundan sonra sadece Medeni Kanun olarak anılacaktır). 'Arazi' veya 'binalar' her türlü müstakil arazi veya müstakil, tam bina birimlerini içerir; 'müştemilat' ise bir bina dâhilindeki oda veya odalardır. Çek kira hukuku tam anlamıyla gelişmiş bir hukuk dalı olmadığından bir takım çelişkiler barındırdığını söylemek mümkündür. Bu sıkıntı 1989 yılında komunist rejimin yıkılmasından bir kaç ay sonra yürürlüğe giren 116 sayılı ve 1990 tarihli kanunla çözülmeye çalışılmıştır. Ancak bu kanun da birçok açıdan eleştirilerin hedefi olmuştur. Kanunda bulunan hükümler mevcut gayrımenkul piyasasının beklentilerini karşılayamamıştır ve bu kanunun yorumlanması oldukça zordur. 18 Ekim 2005' te yapılan esaslı değişiklikten sonra; işyeri olarak kullanılan taşınmazların kiralanmasında fesih hakkı da dahil olmak üzere sözleşme serbestisi ilkesinin uygulama alanı genişlemiştir. Ticari kiralamalarda küçük bir standartizasyon söz konusudur. Öyle ki; İngiliz hukukunun etkileri görülse de; Çek hukukunda mal sahibini koruyan uzun dönemli kiralamalar uygulama alanı bulmaktadır.
10.2.1. Konut dışı Taşınmazların Kiralanması
KİRA SÖZLEŞMENİN AKTEDİLMESİ
Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Kanun tarafların fesih haklarını düzenlemiştir.Genel kural olarak; belirli süreli kira sözleşmesi sözleşme süresinin bitiminde sona erer, belirsiz süreli kira sözleşmesi -daireye ilişkin kira sözleşmesi hariç- ise üç ay öncesinden sebep bildirmeksizin yapılan ihbarla feshedilebilir. Daireye ilişkin belirsiz süreli kira sözleşmesinde; malik sözleşmeyi feshederse kiracının yeni konut ihtiyacını karşılamakla yükümlüdür.
Taraflar daima taşınmazın öngörülen kullanma amacına uygun olarak ilgili makamlardan kullanma veya diğer gerekli izinlerin alınıp alınmadığını kontrol etmelidirler. Bu özellikle gayrimenkulün daha önce oturma amacıyla kullanılmış olması durumunda önemlidir. Eğer kira sözleşmesindeki kullanma amacı kiralanan gayrimenkulün kullanma veya başkaca izinlerinde yer almıyorsa kira sözleşmesi geçersizdir. 119/1990 sayılı yasaya ilişkin 18 Ekim 2005'ten itibaren geçerli değişiklik, inşaat veya benzeri bir iznin olması şartıyla tarafların son kullanma iznini almadan önce kira sözleşmesi yapabilmelerine elvermiştir. Ancak bir inşaat izni temelinde kiraya verilen taşınmazın (kesin ve nihai yer ve alanlarının tespiti amacıyla) inşa edilmek zorunda olup olmadığı, ya da inşaat veya inşaat öncesi aşamada da kiraya verilebilip verilemeyeceği konusu açık değildir. Her ne kadar teoride 119/1990 sayılı yasadaki bu konuyla ilgili değişiklik önemli gözüküyorsa da, pek çok belirsizlik nedeniyle piyasa tarafından genel olarak benimsenmiş değildir. Daha önce taşınmazın hizmet kullanımı veya dükkân amacıyla kullanımı söz konusu olduğu hallerde yerel makamın onayı şart koşuluyordu. Artık bu şartın geçerli olmaması bir yana, güncel bir Çek Cumhuriyeti Yargıtay kararı, bu onayın alınmış olmasını gerektiren eski kira sözleşmelerinde dahi bu onayın eksikliğinin artık kira sözleşmesini eskiden olduğu gibi geçersiz kılmayacağını hükme bağlamıştır.
TAŞINMAZIN EL DEĞİŞTİRMESİ
Çek hukuku evvelce kira konusu bir ticari mülkün doğrudan sahibinin değişmesi durumunda kiracı tarafa sözleşmeyi sona erdirme hakkını re'sen tanımaktaydı. Her ne kadar pek çok kira sözleşmesi kiracının bu hakkını kullanmasına sınırlamalar getiriyor idiyse de, bu sınırlamaların genellikle geçersiz oldukları ve dolayısıyla pek önemli olmadıkları kabul ediliyordu. 116/1990 sayılı ticari yerlerin kiralanması hakkındaki yasanın değiştirildiği 18 Ekim 2005 tarihinden itibaren, kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnız taraflarca özellikle belirtilmesi halinde söz konusu olabilmektedir.
KİRA BEDELİ
Yasa, kira sözleşmesinde kiranın miktarının ve ne zaman ödeneceğinin açıkça belirtilmesini şart koşmaktadır. Hukukçular arasında kazanca bağlı kira bedelinin bu şartı yerine getirip getirmediği konusunda derin bir endişe vardır, zira bu tür kira bedelleri kira sözleşmesinde mutlak bir rakamla belirtilemezler. Bununla birlikte kazanca bağlı kira bedeli, perakendecilik kira sözleşmelerinde yaygındır ve bildiğimiz kadarıyla şimdiye kadar bu konu hiç uyuşmazlık konusu olmamıştır. Kira bedeli çoğunlukla bir endekslemeye tabiidir. Kira bedelinin para biriminin Çek Korunası olması halinde Çek İstatistik Ofisi tarafından açıklanan genel enflasyon oranının geçerli endeks olması ihtimali yüksektir. Yabancı para birimiyle kira bedeli, EURO bölgesinin kurulmasından önce çoğunlukla Alman Markı üzerinden ifade ediliyordu ve Alman İstatistik Enstitüsü (Statistische Bundesamt) tarafından yayınlanan dört kişilik orta gelirli aileye göre yıllık Alman Tüketici Fiyat Endeksi oranı bazında endeksleniyordu. Artık Euro Pazar standardı haline gelmiştir ve EUROSTAT'ın (15 AB ülkesi, 25 AB ülkesi veya Euro bölgesi için) uyumlulaştırılmış tüketici fiyatı endeksleri de en çok kullanılan endekstir. Kira bedeli çoğunlukla yılda dört defa, peşin ödenir.
HİZMET BEDELİ
lar, mal sahibinin kiracıya bir hizmet bedeli karşılığında bir hizmet sunmasına ilişkin sözleşme yapmakta serbesttirler. Mal sahibi tarafından kiracıya sunulacak hizmetlerin kapsamı Çek hukuk çevrelerinde tartışma konusudur. Bazı hukukçular, mal sahibinin kiracıdan taşınmazın kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan hizmetler için (idare masrafları) bedel isteyip isteyemeyeceği konusunda şüphe duymaktadırlar. Bu konudaki içtihat eksikliği olduğundan konu açığa kavuşamamaktadır, ancak uygulamada bu şüpheler, mal sahipleri ve kiracıların ticari olarak uygun gördükleri hizmetler konusunda anlaşmalarına engel olmamaktadır. Hizmet bedeli kiracı tarafından peşin ödenebilir. Fakat belli bir müddetin sona ermesiyle (bir takvim yılı gibi) önceden sabit bir miktar olarak kararlaştırılmamış bir hizmet bedelinin bütün bileşenleri hesaplanmalı, hizmet gereğine uygun olarak faturalandırılmalı ve gerekiyorsa mal sahibi ya da kiracı tarafından denkleştirici bir ödeme yapılmalıdır. Bir mahkeme kararı, hizmet bedellerinin verilen hizmete ilişkin bir açıklama olmadan basitçe kira bedeline dâhil edilemeyeceklerini açıkça ortaya koymuştur. Böyle bir durumda, kira bedeli belirlenebilir olmayacağından bütün kira sözleşmesinin batıl olduğuna hükmolunabilir (bkz yukarıdaki paragraf). Bir binadaki bütün kiracılara sunulan ve (aksine anlaşma bulunmadıkça) her kiracı tarafından ödenen hizmetler (sigorta veya güvelik hizmetleri gibi), kiracının kullandığı bağımsız bölümün alanının binadaki kiralanabilir bütün bağımsız bölümlerin alanına oranına göre hesaplanarak ödenmelidir. Eğer binadaki kiralanabilir bağımsız bölümlerden bazısı kiralanmamışsa bu, kiracının ödeyeceği hizmet bedeline yansıtılamaz (kiralanmamış bağımsız bölümler daima toplam alanın hesabına dâhil edilmelidir).
TEMİNAT VE DEPOZİTO
Mal sahiplerinin üç aylık kira bedeli tutarında bir depozit veya bir bankadan ya da ana şirketten altı ila on iki aylık kira bedeli tutarında teminat (ve duruma göre hizmet bedelinin peşin ödenmesini) istemeleri yaygın uygulama haline gelmiştir. Ancak bu elbette, depozit ile mal sahibinin sermayesinin ayrımına ilişkin düzenlemelerde olacağı gibi, tarafların pazarlık güçlerine bağlı olacaktır.
KİRACININ ÇALIŞMASI
Kiracının taşınmazı kısmen ıslah etmesi ve dolayısıyla mal sahibinin malvarlığında bir artış olması halinde mal sahibi ve kiracı, mal sahibinin kira dönemi için mali ve vergiyle ilgili amaçlarla binanın değer tespitini yeniden yaptırması yerine, kiracının binaya yaptığı bu yatırımının yıpranma payı değerinden faydalanabileceği konusunda anlaşabilirler. Fakat kira döneminin sonunda eğer bu yenilikler sökülüp alınmıyorsa mal sahibi, kiracının emeği sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artışı (veya taraflar bu konuda anlaşırlarsa, çalışmanın bedelini) kiracıya ödemelidir ve değer artışını binanın geri kalanıyla aynı temelde düşürerek binanın kayıtlarındaki değerini yeniden tespit ettirmelidir. Bu, mal sahibine pek de cazip gelmeyecektir; keza mal sahibi, yeniden değer tespitini önlenmek için kiracının kira dönemi sonunda taşınmazı ilk haline döndürmesini isteyecektir; ancak bu da, kiracının vergi amacıyla yeniliklerin aşınmamış bedeli kadar zarara uğrayıp uğramayacağı sorununu ortaya çıkarır.
ALT KİRA
Kiracı, mal sahibinin onayını almadan taşınmazı alt kiracıya veremez. Mal sahibinin onayının kira sözleşmesinde ifade edilmesi önerilir. Kiracının taşınmazı mal sahibinin onayı olmaksızın alt kiraya vermesi durumunda mal sahibinin kanundan doğan sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır.
SONA ERDİRME
Kanun, 18 Ekim 2005'ten beri geçerli olan değişiklikle birlikte bazı hallerde belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ereceğine dair sözleşme yapılabileceğini öngörmüştür (sona erdirmeyle ilgili bu sözleşme özgürlüğünün bu tarihten önce yapılmış kira sözleşmelerine de uygulanıp uygulanmayacağı henüz belirsizdir). 18 Ekim 2005'ten itibaren yapılan kira sözleşmelerinde, aksine anlaşma olmadıkça mal sahibi, şu nedenlerle sözleşmeyi sona erdirme hakkına kanunen sahiptir:
(i) Kiracının taşınmazı kira sözleşmesinde belirtilenden başka türlü kullanması;
(ii) Kiracının kirayı veya hizmet bedelini ödemekte bir aydan fazla gecikmesi, ya da
(iii) Kiracının mal sahibinin onayı olmadan taşınmazı alt kiraya vermesi.
Belirli süreli bir sözleşme söz konusuysa, bu kanuni hakların ötesinde mal sahibine tanınacak bir sona erdirme hakkının geçersiz olması muhtemeldir. Ancak, her ne kadar uygulamadaki sonuçları aynı olsa da, Çek Hukuku, "sona erdirme" hakkı ile "fesih" hakkı arasında ayrım yapar. Belirli süreli bir kira sözleşmesinde bile kanuni sona erdirme sebeplerinin ötesinde sebeplerle fesih hakkı öngörülebilir - haliyle sözleşmenin yazımı önemlidir. 18 Ekim 2005'ten itibaren yapılan kira sözleşmelerinde aksine anlaşma olmadıkça kiracı, taşınmazı kiralama amacı olan faaliyet için yetkisini kaybederse, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Bu kanuni hak kiracı tarafından kötüye kullanılmaya açıktır, zira faaliyet yetkisinden gönüllü olarak feragat edilebilir; ancak sözleşmeyi bu olasılığa işaret edecek şekilde yapmanın da yolları vardır. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede yazılı nedenlerden ötürü taraflardan herhangi biri tarafından sona erdirilebilir. Kira sözleşmesi ilgili ihbar süresinin bitmesiyle sona erer. Eğer taraflar başka türlü anlaşmamışlarsa kanuni ihbar süresi üç aydır.
TAŞINMAZIN TAHLİYESİ
Kiracının taşınmazı tahliye etmeyi reddetmesi halinde mal sahibi, kiracıya karşı bir mahkeme kararıyla zilyetliği yeniden elde edebilir. Çek Cumhuriyeti'nde mahkeme süreçleri uzun ve bürokratik olma eğilimindedir; hatta istisnai hallerde mahkemenin kiracıyı tahliyeye zorlaması üç yıl alabilmektedir. Kiracı, taşınmazı sözleşmeye dayanmaksızın kullanması halinde mal sahibine bütün bu süre için piyasa değeri tutarında bir kira ödemek zorundadır. Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi durumunda bu süre, sözleşmenin sona erdiği tarihten taşınmazın boşaltıldığı tarihe kadardır.
10.2.2. Arazi ve Binaların Kiralanması
"Arazi" veya "Bina"ların kiralanmasında kullanmaya, kira bedeline, teminata ve tahliyeye ilişkin genel ilkeler, yukarıda anlatılan ticari taşınmazların kiralanması hakkındaki kanundakilerle benzeşmektedirler. Ancak bazı farklılıklar vardır. Örneğin sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça arazi veya binaların kiracısı kiraladığını alt kiraya vermeye yetkilidir. Başkaca sona erdirme hakları da vardır.
11.Taşınmaz İnşaatı
11.1 İnşaat Faaliyetlerinin İzinleri
İnşaat izni için, inşaatın yapılacağı arsanın sahibi ya da inşaatın yapılacağı arsa üstünde özel bir hakkı olan diğer kimse başvurabilir. Başvuruda bulunan arsa sahibi değilse, sahibi olduğu özel* hak şu hususları içermelidir;
(i) Bir kira sözleşmesine ya da arsa sahibi ile başvuran kişi arasındaki vadeli bir alım sözleşmesine dayanan inşaat hakkı ve
(ii) Arsa sahibi tarafından başvuran lehine tesis edilmiş bir irtifak hakkına dayanan inşaat hakkı.
Öngörülen inşaat ilgili bölgenin imar planlarına uygun olmak zorundadır. İmar planları yerel ya da merkezi idare tarafından hazırlanır. Bir inşaat planlanırken ilk yapılması gereken imar izni için başvuru yapılmasıdır. İzni verecek mercii, genel özellikleri belirlenmiş belirli bir yapının belirli bir araziye inşa edilip edilemeyeceğini değerlendirir.
11.2 İnşaat Sözleşmesi
İnşaat sözleşmesiyle yüklenici(müteahhit); sözleşmeyle kararlaştırılan projeyi bitirip kusursuz ve eksiksiz bir biçimde iş sahibine teslim etmeyi ve de iş sahibi; sözleşmeyle kararlaştırılan bedeli yükleniciye(müteahhide) ödemeyi taahhüt eder. İnşaat sözleşmesi, inşa edilecek projenin büyüklüğüne ve özelliklerine tabidir. İnşaat sözleşmesi Medeni Kanun hükümlerine ya da Ticaret Kanunu hükümlerine uygun bir şekilde akdedilebilinir. Ancak özel yatırım( İnşaat sözleşmesinin en az bir tarafının gerçek kişi olduğu durumlarda) olduğu durumlarda Medeni Kanun hükümleri uygulanmalıdır. Diğer durumlarda Ticaret Kanunu hükümleri uygulanır(tarafların kararlaştırdığı diğer hallerde ya da taraflar arasındaki sıkı ticari ilişkiden kaynaklanan zorunluluk durumu olan hallerde). Gerek Ticaret Kanununda gerekse Medeni Kanunda inşaat sözleşmesi taraflarının sahip oldukları karşılıklı hakların ve borçların genel çerçevesini düzenleyen hükümler olmasına rağmen tarafların bu muayyen hususlar üstünde anlaşmaları tavsiye edilir. Ticaret Kanununun inşaat sözleşmelerine ilişkin hükümlerine istisna olarak taraflar karşılıklı hak ve borçlarına yönelik farklı düzenlemeler yapabilirler.
11.3 Genel Müteahhidin İşlevleri
Müteahhit tarafından sağlanan, inşaatın ve projenin şekli ayrıca her inşaat sözleşmesindeki belirli düzenlemelerin konusunu oluşturur. Genel olarak müteahhidin belirlenen işi gerçekleştirmesi iki yolla mümkün olabilir;
(i) İlk ihtimal, projenin inşaatı için gerekli masrafların ve sorumluluğun müteahhidin üstünde olması halidir. Bu durum iş sahibi için daha masraflı olmasına rağmen, işin eksik veya kusurlu olması ihtimalinde iş sahibi için avantajlı olacaktır, zira iş sahibi işin sadece maddi ve hukuki ayıptan arınmış şeklide bitmesi durumunda işi kabul edecektir.
(ii) Diğer bir yöntem ise projenin inşaatının masraflarının ve sorumluluğunun iş sahibinin üstünde olması halidir. Bu durumda iş sahibi inşaatın tümünü finans edecektir. Tarafların kararlaştırdığı kısımların bitmesine bağlı olarak belirlenen ödemeler yapılacaktır. İnşaatın daha makul bir bedele mal olmasını sağlayan böyle bir düzenleme diğer yandan inşaatla ilgili olarak olası sorunlar bakımından iş sahibinin daha çok risk alması anlamına gelecektir(kusurlar, gecikmeler ya da müteahhidin inşaata hiç başlamaması).
Yukarıda değinilen iki yöntemin yapılacak bazı eklemelerle çeşitlendirilmesi imkânı mevcuttur. Özellikle ayıplı iş ya da müteahhidin hiç işe başlamaması durumları inşaat sözleşmesine konulacak özel garanti hükümleri yoluyla engellenebilir ya da iş sahibinin zararını en aza indirecek şekilde düzenlenebilir.
11.4 İnşaat Aşaması
Genel olarak her inşaat için gerekli olan, imar ve iskân izinlerinin, çevre ve sağlığa uygunluk izinlerinin (tarım topraklarının yeniden sınıflandırılması da gerekli ise bu husus da dâhil olmak üzere) alınmasından ve taşınmaz gelişimine başlanmasına izin verilmesinden önce geçilmesi gereken 4 aşama vardır. Bekleneceği üzere tüm bu aşamalar karışık olabileceği gibi büyük projeler için 12 ila 24 ay daha karmaşık olanlar için ise daha da uzun bir süreye yayılabilir. Bu aşamada yerel idarelerle tam bir iş birliği içinde olmak, beklenen izinlerin gecikmemesi ya da yapılan başvurunun reddedilmemesi açısından önemlidir.
(i) İmar Planının çıkartılması
(ii) Proje izni
(iii) İnşaat izni
(iv) İskân izni
11.4.1 İmar Planının çıkartılması
İmar planının çıkartılması için ilk yapılması gereken inşaat alanının ne için kullanılacağının tayin edilmesidir. Kabaca bir sınıflandırma yapılarak ilgili yerde nasıl bir faaliyetin sürdürüleceği belirlenir. (mesken, ticari, zirai ya da endüstriyel faaliyet vesaire...). İlgili yerin yerel idaresi de dâhil olmak üzere başvuru bir kaç daire tarafından onaylanır ve son kez de Belediye Meclisi tarafından tasdik edilir. Başvuru, arsa planının hazırlanması, kamuya duyurular, kamudan gelen tepkiler ve arsa planlarının son kez onaylanmasından oluşan safhalardan meydana gelir. Bu aşamaların ne kadar süreceğini tahmin etmek zor da olsa makul bir hesaba göre 6 aydan 1 yıla kadar uzayabilir.
11.4.2 Proje onayı
İmar planının çıkartılmasından sonra gelen aşama Proje için onay alınmasıdır. Bu aşamada inşaat alanının ne şekilde kullanılacağı kesin olarak belirlenir. Bu süreç içinde aynı zamanda inşaat alanı da kesin olarak belirlenir ve onaylanır. Proje onayının alınması 1 yıl sürebileceği gibi bazen 3 ay gibi bir sürede de sonuçlanabilir. Bu aşama hazırlık planlarının ve projenin detaylarının açıklanmasını gerektiren aşamadır. Çevre, yangınla mücadele ve trafik ile ilgili yerel idare ve dairelerin izinlerinin sağlanması zorunludur. Proje onayının alınması sürecinin takip eden kısmı, kanun tarafından belirlenmiş hallerde yeni gelişmelerin çevresel etkilerinin tespit ve değerlendirilmesi gerekliliğidir ("EIA" process - Environmental Impact Assessment - Çevresel Etki Değerlendirmesi). Proje izninin sağlanması aşmasında( Çevresel Etki Değerlendirmesi aşaması da dâhil olmak üzere ) günden güne gerçekleşen önemli bir gelişme de çevre kuruluşlarının (her hangi 3 kişi ile kurulması mümkün) kanun marifetiyle bu aşamaya tüm haklarıyla (verilen karara karşı itiraz etme imkânıyla birlikte) dâhil olabilmeleri imkânının sağlanmış olmasıdır. Tanınan bu hakların kötüye kullanılması önemli oranda gecikmelere yol açabilmektedir.
Proje izni genellikle 2 yıl için verilir, bu süre zarfında müteahhit inşaat izni için başvurmalıdır (aşağıda görüleceği üzere ). Bu 2 yıllık sürenin dolması durumunda verilen sürenin uzatılması imkânı vardır.
11.4.3 İnşaat İzni
Binanın artık esasen inşasına izin veren son aşama; İnşaat izninin alınması aşamasıdır. Bu iznin alınması 6 ay kadar bir zaman sürdüğü gibi son planların ve proje şartnamesiyle birlikte yapılacak resmi bir başvuru da gerekmektedir. İnşaat izni alındığı takdirde inşaata başlanabilecektir. Projenin imar planlarına uygun olması durumunda yerel idareler bu izni vermekle yükümlüdürler.
11.4.4 İskân İzni
Projenin tamamlanması ve inşaatın bitmesi üzerine yapılan işin, inşaat iznine uygun şekilde yürütülüp yürütülmediğine dair bir inceleme yapılacak, uygun olması durumunda iskân izni verilecektir. Bu iznin verilmesinden önce biten inşaatın kullanılması imkânı yoktur. İnşaatın, inşaat iznine uygun yürütülüp bitirilmesi durumunda yerel idareler iskân iznini vermekle yükümlüdür. Ayrıca iskân izni verilmesi için gereken şartların henüz oluşmaması durumunda "ön iskân" izninin verilmesi imkânı vardır ( sadece resmi sebeplerle ). Ön iskân iznini alınan bir binayı kullanılabilme imkânı olsa da ( uzatma imkânı olmakla beraber genelde 3 aylık bir süre için verilir) yeni binanın Kadastro'ya tescili ve inşaat için yapılan giderlerin aşınma payı olarak vergi matrahından düşülebilmesi için ( kalıcı) iskân izninin alınması gerekmektedir.
<< GERİ
|
|
|
