Январь 2007
ЮРИДИЧЕСКАЯ СИЛА СТРОИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ КВАРТИР МНОГОЭТАЖНЫХ ДОМОВ
Как для граждан Турции, так и для граждан других стран важнейшим правовым вопросом, касающимся предоставляемых услуг в отрасли строительства, является юридическая сила строительных договоров при строительстве квартир в многоквартирных домах. Перед тем, как подробно рассмотреть эту тему, рассмотрим определение терминов «договор» и «строительный договор квартиры многоэтажного дома».
Согласно ст.1 Турецкого Обязательственного Кодекса, договор составляется по обоюдному согласию сторон. Согласие сторон может быть выражено прямо либо косвенно. Договор также может быть заключен путем принятия оферты. При этом, сторона, получив оферту на совершение каких-либо действий, может выразить согласие в письменной, устной либо другой форме, что также будет считаться согласием. Договор считается заключенным, если стороны пришли к обоюдному согласию. Договора и правовые сделки не связаны требованием об определенной форме заключения, если другое не определено законом. Однако, если этого требует закон, или для обретения договора юридической силы его оформление должно быть в письменной форме, договор должен быть заключен в письменной форме.
Строительные договора многоэтажных домов являются одной из категории строительных договоров. Строительные договора заключаются между коммерсантом и подрядчиком по обоюдному согласию. Строительные договора не имеют обязательной формы. Однако, в случае возникновения спора по поводу наличия договора, заключенного не в письменной форме, применяется ст.288 Гражданско-процессуального кодекса, согласно которой, сторона, заявляющая о наличии договора, должна доказать этот факт. Согласно этой статье, при сделке, превышающей 400 Новых Турецких Лир, подрядчик может доказать ее наличие лишь с помощью письменного документа или устного заверения о наличии оферта, сделанного другой стороне.
В договорах о строительстве квартир в многоэтажных домах, которые являются отдельным видом договоров, подрядчик предлагает строительство части здания с помощью своих материалов собственнику, а собственник обязуется передать право собственности на определенный части недвижимости, на которой будет происходить строительство. В строительных договорах подрядчик обязуется построить здание, а собственник – передать право собственности. Такого вида договор объединяет в себе особенности строительного договора и договора предварительной купли-продажи.
Турецкое законодательство прямо не определяет обязательства подрядчика. Согласно ст.22/2, 213 Обязательственного Кодекса и ст. 706 Турецкого Гражданского Кодекса (ст.634 до принятия поправок 2002 года), собственник обязан подготовить договор предварительной купли-продажи в виде официального акта. Таким образом, договора о строительстве квартир многоквартирных домов должны быть оформлены нотариусом в виде нотариального акта. Обе стороны должны выразить согласие на оформление договора у нотариуса, и этот договор должен быть составлен в виде нотариального акта. В противном случае, если договор составлен сторонами, а после заверен нотариусом, то такой договор не может считаться нотариальным актом. В качестве примера приводим решение 15-ой палаты Верховного Суда, 14.5.1990 T. 989/4811-990/2181: «Согласно ст.213 Обязательственного Кодекса, ст. 634 Гражданского Кодекса, ст.60 закона «О нотариате», договор между сторонами о строительстве квартиры, включающее соглашение предварительной купли-продажи, обретает юридическую силу лишь в случае его составления в форме нотариального акта. Подписи сторон вышеупомянутого договора должны быть также нотариально заверены. Положения о компенсации убытков, указанные в договоре, не имеющем юридической силы, не обязывают стороны.»
Однако, при доказательстве наличия определенных обстоятельств, договор, не имеющий юридической силы, признается обязательным для сторон, и интересы подрядчика, выполнившего свои обязательства, защищаются законом. Эти условия являются следующими:
1. Выполнение двусторонних обязательств. После выполнения двусторонних обязательств, вытекающих из договора, стороны не имеют права требовать возмещения компенсации за исполненные обязательства, даже если форма договор не соответствует законным требованиям. Согласно ст.2 Турецкого Гражданского Кодекса, в действие вступает принцип добросовестности. Согласно основным принципам гражданского права, каждый обязан добросовестно выполнять или прекращать выполнение своих обязательств.
2. Полное или частичное завершение строительства подрядчиком. Если собственник отказывается от передачи недвижимости или заявляет о недействительности договора предварительной купли-продажи при полном или частичном завершении строительства на этом объекте недвижимости, то действия собственника считаются недобросовестными. В случае, если собственник не исполняет свои обязательства при полном завершении строительства или при завершении значительной части строительства, то его интересы не защищаются законом.
3. Переход прав собственности к подрядчику. В случае, если форма договора не соответствует законным требованиям, и договор не имеет юридической силы, но обещанные по договору права собственности перешли в собственность подрядчика, то этот недействительный договор является обязывающим для обеих сторон.
4. Частичное и полное выполнение обязательств. Признание договора незаконным ввиду несоблюдения его формы после начала строительных работ подрядчиком и передачи долей земли собственником является нарушением принципа добросовестности, упомянутом ст.2 Турецкого Гражданского Кодекса. Отрывок из решения Верховного Суда: «На земле, принадлежащей ответчику, подрядчик начал строительные работы, а независимые доли собственности первого этажа под коммерческие цели были проданы покупателям, о чем существует запись в Земельном Регистре. В случае частичного или полного исполнения обязательств договора, не имеющего юридической силы, стороны или третье лицо не может требовать признания такого договора незаконным.» (15-ая палата Турецкого Верховного Суда, 20.11.1986 T., 986/266-3930).
Если судья имеет претензии к строительному договору, заключенному в форме официального акта, на строительные работы, входящие в концепцию общественного порядка, то сначала он обязан проверить соответствует ли форма договора законным требованиям. В этой связи Верховный Суд постановил, что проверка формы договора на его соответствие правовым нормам является обязанностью судьи, т.к. такого вида договора включают также предварительное соглашение о купле-продаже недвижимости.
Принимая во внимание вышеупомянутое, такого вида договора должны быть составлены нотариусом в форме нотариального акта, с целью упростить процедуру решения возможных споров о незаконности договора, заключенным между подрядчиком и собственником.
<< BACK
|
|
|
