Öngören Hukuk Bürosu Öngören Hukuk Bürosu
ANASAYFA | HAKKIMIZDA | EKİBİMİZ | YAYINLARIMIZ | KÜTÜPHANE | İLETİŞİM

HUKUKİ İNCELEME

HUKUKA UYGUN YAPILAŞMA, HUKUKA AYKIRI YAPILAŞMA VE SONUÇLARI

Ruhsat, mülkiyet hakkının kullanılmasında, İdarenin maliklere vermiş olduğu kullanım iznidir. Malikler, imar planları ve mevzuatına uygun olsa bile, İdarenin onayını almadan, parselleri üzerinde inşai faaliyette bulunamazlar. İlgili idareden izin almadan inşai faaliyette bulunmanın idari ve cezai yaptırımları bulunmaktadır. Bu nedenle malikler, sahip oldukları parseller üzerinde inşaat yapmak isterlerse İdareye başvurarak “yapı ruhsatı” almak durumundadır. Kanun Koyucu inşaat ruhsatı alınma sürecine ilişkin idari usulleri düzenlemiştir.

I- YAPI (İNŞAAT) RUHSATI ALMA

İmar Kanunu, 21 ve 22.maddelerinde, maliklerin inşaat hakkını kullanabilmesi için zorunlu olan yapı (inşaat) ruhsatı alınması işlemi düzenlenmiştir. Kanunda, ruhsat alma sürecine ilişkin konular ve İdarenin ruhsat verme konusunda sahip olduğu yetkinin sınırları düzenlenmiştir. Ruhsat alma koşullarının Kanun ile düzenlenmiş olmasının amacı, ruhsat alma zorunluluğunun mülkiyet hakkı üzerinde oluşturmuş olduğu ağır baskıyı dengelemektir. Temel hak ve özgürlüklerin kullanımının izin koşuluna bağlanmış olması en ağır kamu gücü müdahalesidir. Kamu otoritesine sormadan ya da sadece bildirimde bulunularak hak ve özgürlüklerin kullanılması yöntemleriyle kıyaslandığında, “izne bağlı olarak kullanma yöntemi” mülkiyet hakkına çok ağır bir müdahaledir. Bu durumda yapılacak müdahalenin ve getirilecek kısıtlamanın sınırlarının bilinmesi ve bu yetkinin kullanımının usul ve yönteminin belirlenmesi zorunludur.

1- Ruhsat Alma Koşulları

Yapı ruhsatı alınması için belediye ve valiliklere, yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye tapu senedi ya da tapu senedi yerine geçecek belgeler, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli kroki ya da ebatlı kroki eklenir.

Belediye ve valiliklerce yapılan değerlendirmelerde başvuruda eksik bulunmuyorsa en geç otuz gün içerisinde yapı ruhsatı düzenlenmesi gerekir. Başvuru tarihinden itibaren otuz gün içerisinde yapı ruhsatı verilmemesi ilgililerin sorumluluğunu gerektirir.

Yapılan incelemeler sonucunda ilgili belediye ya da valilik, başvurularda bir eksiklik veya yanlışlık bulunduğunu tespit ederse, başvuru tarihinden itibaren on beş gün içerisinde başvurucuya bu eksiklikleri ve yanlışları bildirir. Eksiklikler ya da yanlışlıklar giderildikten sonra en geç on beş gün içerisinde ilgili idareler yapı ruhsatını vermek zorundadır.

2- Ruhsat İşlemleri

Ruhsat alma sürecinde malikler, öncelikle başvuru dilekçesine eklenecek belgeleri temin etmek zorundadırlar.

A- Krokilerin Alınması

Röperli kroki ya da ebatlı krokinin temin edilmesi başvuru açısından zorunludur. İmar ada ve parsellerinin değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerini gösteren krokiye röperli kroki, ada ve parsellerin imar plan paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiş olan ölçülerinin yazılı olduğu krokiye ise ebatlı kroki dendiğini önceki bölümlerde belirtmiştik. Kadastro planından çıkarılan ve taşınmazın geometrik konum ve şeklini gösteren çap belgesinin de temin edilmesi gerekir. Bütün bu çizimlerin ilgili idareden alınarak başvuru ekine konulması gerekir.

B- İmar Durum Belgesi

İmar durum belgesi, imar parselinin mevcut imar planlarına göre alabileceği yapılaşmayı, yapılaşma şartlarını ve yapılaşma fonksiyonunu tanımlayan belgedir. İmar durum belgesine göre malikler, başvuru ekinde İdareye sunacakları projelerini şekillendirirler. İmar durum belgesi, imar parselinin imar planı üzerinde nerede bulunduğunu ve parselin çapını gösteren belgedir. İmar durum belgesi, İdarenin malikin parselinin durumunu netleştirmesi işlemidir. Her imar durum belgesi, aynı zamanda bir birel öznel işlemdir. Her parsele imar durumu ve koşulu dikkate alınarak, kendine özgü bir yapılanma hakkı verileceğinden belge hazırlanma işlemi, birel öznel işlem olarak karşımıza çıkar. İdarenin işleminin genel, birel koşul ve birel öznel olmasının doğuracağı hukuki sonuçlar birbirinden farklıdır.

C- Ruhsat Alma Süreci

Ruhsat alma süreci, yazılılık esasına göre bir birini takip eden pek çok işlemler dizisini içermektedir.

a- Başvuru Süreci

Malikler inşaat yapabilmek için İdareye yapacakları başvurularını her şeyden önce yazılı olarak yapmak zorundadırlar. Müracaatta bulunabilmek için malik olmak ya da mülkiyet hakkını kullanma yetkisine sahip olmak gerekir. Malikler dışındaki kişilerin ruhsat başvurusunda bulunmaları, maliklerin temsilcisi sıfatıyla olabileceği gibi, mülkiyet hakkını irtifak hakkı ya da tahsis işlemine bağlı olarak kullanma gücüne sahip olan kişiler olarak da başvuruda bulunmak mümkündür.

Dilekçe ekinde, inşaat sahibi, yapı türü, yapının kullanım fonksiyonu, inşaatın yeri, pafta, ada ve parsel numaraları, proje sahibi teknik personel bilgilerini gösteren belgelerin bulunması zorunludur.

b- Başvurunun Değerlendirilmesi

Başvuru üzerine ilgili İdare, öncelikle başvuru dilekçesinin gerekli şekil koşullarını taşıyıp taşımadığını kontrol eder. Başvuru dilekçesinin gerekli koşulları taşır şekilde hazırlanmasıyla birlikte, mevzuat gereği eklenmesi zorunlu olan belgelerin eklenip eklenmediğine bakılır. Sunulan projelerin gerekli standartlara uygun olup olmadığı incelendikten sonra, sunulan inşaat projesi ve kullanım fonksiyonunun imar parselinin planda tanımlanan fonksiyonu ve fiziksel durumuyla uyumlu olup olmadığına bakılır. Yapılan incelemede parselin büyüklüğünün yetersiz olması ya da tanımlanan fonksiyon gereği inşaat yapılmasının mümkün olmaması durumunda talep reddedilir. Tamamlanabilir bir eksiklik bulunması durumunda on beş gün içerisinde ilgilisine bilgi verilerek eksik-liklerin tamamlanması istenir. Eksikliklerin tamamlanması üzerine yapı ruhsatı verilir.

3- Ruhsat Süresi

Yapı ruhsatı alındıktan sonra belli bir zaman dilimi içerisinde alınan iznin gereğinin yapılması gerekir. İmar Kanunu’nun 29. maddesinde yer alan düzenlemeye göre; yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içerisinde yapıya başlanılması ve beş yıl içerisinde de yapının tamamlanması gerekir. İki yıl içerisinde inşaata başlanmadığı ya da her halükarda beş yıl içerisinde yapılaşma tamamlanmadığı takdirde, ruhsat hükümsüz kalır. Beş yıllık sürenin başlangıç tarihi ruhsatın alındığı tarihtir. Bu durumda ruhsatın yenilenmesi gerekir. Ruhsatın süre dolması sonucu hükümsüz kalması durumunda, ruhsat süresi dolana kadar yapılan kısımlar kazanılmış hak olarak korunur. Süre dolması nedeniyle hükümsüz kalan ruhsatların yenilenmesi gerekir. Ruhsat yenilenmesinde, brüt inşaat alanında artma yoksa ya da inşaat niteliğinde değişme olmamışsa daha önce alınan harç dikkate alınarak hesaplama yapılır.

İnşaatın beş yıl içerisinde tamamlanamaması nedeniyle yenileme talep edildiğinde İdarenin önünde üç farklı seçenek bulunmaktadır. Birincisi parselin imar hakkında değişiklik olmaması durumudur. Bu durumda gerekli belgelerin tekrar sunulması koşuluyla inşaat ruhsatı harçlar tamamlatılarak yenilenir. İkincisi parselin statüsünde kısmi değişiklik olması durumudur. Bu durumda da, inşaat ruhsatı değişiklik durumuna uygun olarak yenilenebilir. Üçüncü durumda ise, imar parselinin malik-lerinin inşaat hakkının ortadan kalkması durumudur. Bu durumda inşaat ruhsatının yenilenmesi mümkün değildir. İnşaat ruhsatı yenilenmemekle birlikte, ruhsat süresi sonuna kadar yapılmış olan kısım kazanılmış hak olarak korunur.

Ruhsat ve ekleri inşaat yapılan alanda hazır bulundurulur. Ruhsat ve eklerinin inşaatta bulundurulması zorunluluktur.

4- Hukuki Nitelik

Yapı ruhsatı sürecinde hukuki nitelik denildiğinde iki başlık ön plana çıkar. Bunlardan birincisi imar parseli üzerinde imar ruhsatı verme yetkisinin hukuki niteliği, ikincisi ise, inşaat ruhsatının hukuki niteliğidir.

A- Yapı Ruhsatı Verme Yetkisinin Hukuki Niteliği

Yapı ruhsatı verme sürecinde İdareye tanınan yetki, temel hak ve özgürlüklerin en önemlilerinden olan mülkiyet hakkı üzerinde ciddi kısıtlama sonucu doğurmaktadır. Mülkiyet hakkı üzerinde bu denli geniş ve olumsuz bir etkiye sahip olan yapı ruhsatı düzenleme yetkisinin kontrolsüz kullanılmasına izin verilmemelidir. Kullanım koşullarının düzenlenmemesi durumunda İdarenin keyfiliğe kayması ve “Hukuk Devleti” ilkesinin zarar görmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu durumda Kanun Koyucu, İdarenin sahip olduğu yetkiyi bütün ayrıntısı ve kullanım koşullarını belirlemek suretiyle bağlama yoluna gitmiştir. Böylece İdare bağlı yetki içerisinde hareket edecek ve koşulların yerine getirilmesi durumunda inşaat ruhsatını vermek zorunda kalacaktır. Bağlı yetkide idarenin işlem yapıp yapmama konusunda bir takdir hakkı yoktur. İdare sadece, Kanunda düzenlenen koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini kontrol eder. Koşullar gerçekleşmişse inşaat ruhsatını vermek zorundadır.

B- Ruhsatın Hukuki Niteliği

İnşaat ruhsatı verilirken İdare, öncelikle imar parseli durumundaki taşınmazın hukuki statüsünü değiştiren birel nitelikli bir irade açıklamasında bulunur. İdare bu süreçte, başvuruda bulunan maliklerin imar parsellerinin özgün durumlarını dikkate alarak işlem tesis etmektedir. İmar parseli içindeki mevcut binanın kaldırılarak farklı bir yapı inşaatına gidilmesi ya da mevcut yapının fonksiyonunun değiştirilmesi ya da yapı bulunmayan arsaya yeni yapı yapılması sonucunu doğuran ruhsat işlemi; bu yönüyle birel, parselin büyüklüğü, bulunduğu yerin bölgesel özellikleri ve yoğunluk durumları dikkate alınarak inşaat alanının ve fonksiyonunun belirlenmesi suretiyle işlem tesis edilmiş olması nedeniyle de öznel bir işlemdir.

II- YAPI KULLANMA İZNİ

Ruhsat ve eklerine uygun olarak inşaatı tamamlanan yapıların, imar mevzuatına uygun olup olmadığını tespit amacıyla yapılan kontroller sonrasında yapı kullanma (iskan) izni düzenlenir. İskân izni talebi ancak ruhsatlı yapılarla ilgili olarak talep edilebilir. Yapı kullanım belgesi/iskân belgesi verebilmek için ilgili belediye veya valiliğin yapının ruhsata uygun olarak tamamlanmış olduğunu tespit etmesi gerekir. Yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığı ve sağlık açısından kulla-nılmasında sakınca bulunmadığı görülürse yapı kullanma izni verilir.

Yapı kullanma izni maliklerin müracaatı üzerine verilir. Belediyeler ve valilikler maliklerin iskân taleplerini otuz gün içerisinde sonuçlandırmak zorundadırlar. Otuz gün içerisinde işlem tesis edilmediği takdirde yapının tamamına ya da bir kısmına kullanım izni verilmiş sayılır. İlgili belediye ve valiliğin hareketsiz kalması nedeniyle verilmiş sayılan iskân izni, yapı sahibini; hukuka aykırı yapılaşmadan doğacak sorumluluktan kurtarmayacağı gibi, iskan nedeniyle ödenmesi gereken vergi, resim, harç ve benzeri ödeme yükümlülüklerinden de kurtarmaz.

Tamamen ruhsatsız bir yapı ile ilgili olarak iskân izni talep edilmesi hukuken kabul edilebilir bir durum değildir.

Yapı kullanma izni talebi üzerine İdare, yapı ruhsatı ekleri ve yapı üzerinde yapacağı tespit sonrasında üç şekilde hareket edebilir. Birinci olarak yapının ruhsat ve eklerine uygun yapıldığını tespit ederse yapı kullanım izni verir. İlgili belediye ve valilik ruhsat ve eklerine aykırı bir durum tespit ederse, kısmi olarak yapılan aykırılıkların giderilmesi mümkün ise bunların giderilmesini maliklerden talep eder. Üçüncü olarak yapının ruhsat ve eklerine uygun hale getirilmesi mümkün görülmezse talep reddedilir. Aykırılığın giderilmesinin istendiği ancak maliklerce yerine getirilmediği veya aykırılığın giderilemez durumda olduğu gerekçesiyle talebin reddedildiği durumlarda yapı kullanılamaz.

Yapı kullanma izni alınmamış yapıların kullanılmasının hukuken mümkün olmaması nedeniyle kamusal hizmetler olan elektrik, su ve kanalizasyon hizmetleri verilmez. Yapının kullanım izni alan bölümleri varsa bu bölümlere bu hizmetler verilebilir. İnşaatın tamamlanma günü, iskân izninin verildiği tarihtir.

III- HUKUKA AYKIRI YAPILAŞMA

Önceki bölümlerde açıklandığı üzere, malikler imar planı ve mevzuatına uygun olarak imar parselleri üzerinde inşaat yapma hakkını kullanabilirler. İnşaat yapma hakkının kullanılmasında izin alınması zorunludur. İzin alınmadan yapılaşma yoluna gidilmesi ya da İdareden alınan ruhsata aykırı yapı yapılması hukuka aykırıdır.

1- Ruhsatsız Yapılaşma

İmar parselleri üzerinde İdareden izin alınmadan inşaat yapılması durumunda ruhsatsız yapılaşmadan bahsedilir. Ruhsat alınmadan inşai faaliyette bulunulması durumunda yapılan bina kaçak yapı olarak değerlendirilir. Yapılaşmanın kaçak olup olmadığının tespitinde esas alınan, ruhsat alınmadan inşai faaliyette bulunulmasıdır. İmar planına göre parselde inşaat hakkı bulunup bulunmamasının ve inşaatın imar hakkına uygun olup olmamasının kaçak yapılaşmaya etkisi yoktur. İmar planına ve inşaat hakkına uygun olsa bile, İdareden izin alınmadan yapılan inşai faaliyet, kaçak yapılaşma fiili olarak cezalandırılmayı hak eden bir eylemdir. İzin alınmadan yapılan yapının imar durumuna uygunluğu, inşaatın ruhsata bağlanması imkânını veren bir durum olarak karşımıza çıkar.

2- Ruhsata Aykırı Yapılaşma

İnşai faaliyetlerin yapı ruhsatı ve eklerine aykırı biçimde yapılması durumunda ruhsata aykırı yapılaşmadan bahsedilir. Ruhsata aykırı yapılaşma da, ruhsatsız yapılaşma gibi, hukuka aykırı yapılaşmadır. Ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması durumunda yapının yasal olarak iskân alması ve kullanım fonksiyonuna uygun olarak faaliyete konu olmasına izin verilmez.

IV- HUKUKA AYKIRI YAPILAŞMANIN SONUÇLARI

Hukuka aykırı bir yapılaşma söz konusu olduğunda yasalar, İdareye bu durumu ortadan kaldırma yükümlülüğü getirmiştir. Hukuka aykırı yapılaşmaya karşı İdare tarafından yapılması zorunlu uygulamalar üç başlık altında toplanabilir. Bunlar; hukuka aykırılığın tespiti, hukuka aykırılığın giderilmesi ve ilgililere idari yaptırımlar uygulanmasıdır.

1- Tespit ve Yapı Tatil Tutanağı

Ruhsat alınmadan yapılaşma yoluna gidildiği veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığının idarece tespiti, ihbarı veya herhangi bir şekilde bu durum hakkında bilgi sahibi olunması durumunda, ilgili belediye veya valilik tarafından inşaatın durumu tespit edilir. İnşai faaliyetin ulaştığı seviyenin tespiti özellikle ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşma açısından önemlidir. Yapılaşmanın hangi düzeye ulaştığının tespiti kazanılmış hak kurumunun işletilmesi açısından önemlidir.

Durumun tespitinden sonra yapılaşma faaliyeti durdurularak yapı mühürlenir.

Tespit ve yapı tatil tutanağı inşaata asılmak suretiyle ilgilisine tebliğ edilmiş sayılır. Tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır.

2- Aykırılığın Giderilmesi veya Ruhsata Bağlanması

Ruhsata ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ya da ruhsatsız inşaata başlanıldığı bilgisi üzerine gerçekleştirilen tespit ve yapı tatil tutanağının tebliğ edilmesi üzerine, yapının bir ay içerisinde ruhsata bağlanması veya ruhsata uygun hale getirilmesi mümkündür. Ruhsata bağlanma özellikle inşai faaliyetin imar mevzuatına ve imar planlarına uygun ancak, İdareden ruhsat alınmadan gerçekleştirilmesi durumunda mümkündür.

Ruhsat alınmış olmasına rağmen inşaatın ruhsat ve eklerine aykırı yapılması durumunda da aykırılığın giderilmesi mümkün olabilir.

Tespit ve tatil tutanağı üzerine bir ay içerisinde ruhsata aykırılığın giderilmiş olması ya da yapının ruhsata bağlanması durumunda, malikler mührün kaldırılmasını ilgili belediye veya valilikten isterler. İstem üzerine aykırılığın giderilmiş olduğu ya da inşaatın ruhsata bağlandığının tespiti durumunda mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.

3- Yapının Yıkılması

Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşaat yapıldığı gerekçesiyle tespit yapılmış ve yapı tatil tutanağı düzenlenerek faaliyet durdurulmuş ise; inşaatı ruhsat ve eklerine uygun hale getirmek gerekir, eğer inşaatı ruhsata bağlanmak mümkün olmazsa ruhsat iptal edilir ve yapının yıkılması kararı verilir. Yıkım kararı almadan önce, yapının ıslah edilip edilmeyeceği araştırılmalıdır. Yıkım kararı sonrasında ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı bina, belediye encümeni veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Yıkım kararı verilebilmesi için öncelikle tespit ve yapı tatil tutanağı düzenlenmiş olmalıdır. Yıkım kararı belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından alınmalıdır. Yıkım kararı yapı sahibi adına alın-malıdır. Kararda gerekçe belirtilmelidir. Hukuka aykırılığın ne olduğu belirtilmelidir. Yıkım kararı ilgilisine tebliğ edilmeli, yıkım için 30 gün süre verilmeli ve müktesep haklar konusu dikkate alınmalıdır.

4- Para Cezası

Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı yapılması durumunda, uygulanacak yaptırım; sadece bu yapıların İdare tarafından yıkılması olmayıp kaçak yapılaşmanın sorumlularına idari para cezası verilmesidir. Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapanlara (malik ve müteahhide) idari para cezası verilir. Yapının sorumlusu fenni mesule bu cezanın 1/5’i oranında idari para cezası verilir. İdari para cezaları tekerrür halinde bir katı kadar artırılarak verilir. İdari para cezaları ilgisine göre doğrudan doğruya belediyeler ya da en büyük mülki idare amiri tarafından verilir.

Belediyeler tarafından verilecek kaçak yapılaşma idari para cezaları konusunda karar alma yetkisi belediye encümenindedir. Belediyeler tarafından verilen idari para cezaları dolayısıyla yapılan tahsilât, belediye bütçesine gelir olarak kaydedilir.

5- Meslekten Yasaklama Cezası

Hukuka aykırı yapılaşmada rol alan müteahhitler ve teknik sorumlular hakkında mesleğini icra etmelerinin engellenmesi ve taahhüt belgelerinin alıkonulması gibi idari yaptırım kararları alınması mümkündür. İdari para cezası verilen fenni mesuller ve müteahhitler hakkında bir yıldan beş yıla kadar meslekten men cezasına hükmolunması imkanı getirilmiştir. Fenni mesul ve müteahhit hakkında verilen meslekten men kararları, ilgili idarelerce Bayındırlık ve İskan Bakanlığına ve yasaklama cezası alan meslek mensubunun bağlı olduğu meslek kuruluşuna bildirilir.

V- RUHSATSIZ VEYA RUHSATA AYKIRI YAPILAŞMA AÇISINDAN İPTAL DAVALARI

Anayasa’nın 125. maddesine göre, İdarenin her türlü işlemine karşı yargı yolu açıktır. İdarenin işlemlerden biri olan ruhsatsız yapılara veya ruhsata aykırı yapılmış yapılara ilişkin yıkım kararlarına karşı da mahkemelere başvurulabilir. Teknik olarak idare mahkemelerinde açılacak yıkım kararının iptali davasının, yıkım kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde açılması gerekir.

Açılan yıkım kararının iptali davasında mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Çünkü idare mahkemelerinde yıkım kararına iptal davası açılmış olması, yıkımı engellemez ve durdurmaz. Yıkımın dava sürecinde durdurulması için mutlaka idare mahkemesinden yürütmenin durdurulması yönünde talepte bulunulması ve mahkemenin bu talebi uygun görerek bir karar vermesi gerekir. Bu kararı mahkemeden alıp, ilgili İdareye tebliğ etmek gerekir ki yıkım işlemi belediye tarafından yapılmasın ve dursun.

İdari Yargılama Usul Kanunu’nun 27. maddesi gereğince; yürütmenin durdurulması kararı verilebilmesi için, işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması ve idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması gerekir. Bu iki koşul aynı anda bu davada varsa idare mahkemesi acilen yürütmenin durdurulması kararı verebilir. Eğer idare mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı vermediyse, bu karara karşı bölge idare mahkemelerine tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmek gerekir. Bölge idare mahkemesi kararı bir daha inceler, sonucunda ya yürütmenin durdurulması talebinin reddi kararını kaldırarak, yıkım işlemi hakkında yürütmenin durdurulması kararı verir, ya da itirazı reddeder. İtiraz üzerine bölge idare mahkemelerince verilen kararlar kesindir.

İdare mahkemesince yapılacak yargılamada yıkım kararı çeşitli açılardan incelenir. Mahkeme öncelikle, İdare bu kararı vermeye yetkilimidir ona bakar, sonra karar gerekli şekil kurallarına uygun olarak alınıp, ilgilisine yine şekline uygun olarak tebliğ edilmiş mi bakar. Mahkeme, ruhsata aykırı yapıya karşı yıkım kararı vermeden önce İdare başka bir karar vererek, sorunu çözebilecekken doğrudan yıkım kararı vermişse, konu yönünden idari işlemi sakatlayan bir husus olup olmadığına da bakar. İdare mahkemesi işlemin süresinde yapılıp yapılmadığını da inceler. İdare Mahkemesi son olarak yıkım kararını kamu yararı açısından inceler. Tüm idari işlem ve kararların kamu yararı amacıyla tesis edilmiş olması gerekir. Eğer yıkım kararı bir kişiyi cezalandırmak için veya başka bir kişiyi korumak için verilmişse mahkeme İdarenin verdiği yıkım kararını iptal eder.

İdare Mahkemesinin yıkım kararının iptaline ilişkin verdiği kararlar ilgilileri tarafından 30 gün içinde temyiz edilebilir.

İMAR PLANLARINA KARŞI İPTAL DAVALARI

Yapılaşma faaliyetleri, mülkiyet hakkının kullanılmasında, hakkın ayrılmaz bir parçası olarak karşımıza çıkmaktadır. Yapılaşmayı mülkiyet hakkıyla iç içe geçmiş bir hak olarak görmek doğru olacaktır. Bir başka ifadeyle, yapılaşma başlı başına bir haktır. Ancak yapılaşma hakkının kullanılmasına getirilen kısıtlamalar, mülkiyet hakkı üzerinde doğrudan ve yoğun bir baskı oluşturmaktadır. Bu noktada, mülkiyet hakkının tamamlayıcısı olan inşaat yapabilme hakkını etkileyen durumların değer-lendirilmesi daha bir önemli olmaktadır. Yapılaşma hakkını doğrudan etkileyecek imar durum değişikliklerinin hukuka uygunluğu ve bu değişiklikler karşısında mevcut yapılaşma seviyesinin ve beklenti düzeyinde kalan kısımların hukuki durumlarının ne olacağı incelenmesi gereken bir başka konudur. Zira mülkiyet hakkının ayrılmaz bir parçası olan ve mülkiyet hakkını bütünleyen yapılaşma faaliyetlerinin gereksinim duyacağı ekonomik altyapı, ister istemez bu faaliyetlerin toplum ve ilgilileri tarafından duyarlı bir şekilde algılanmasına neden olmaktadır. Ortaya çıkan bu duyarlılık, malikler ya da yapılaşmadan yararlananlar kadar, sürece karşı duranlar açısından da konunun hukuki olarak açıklığa kavuşturulmasını gerektirmektedir.

İmar durumunda değişiklik yaşanması, bir yönüyle yargı kararlarıyla gerçekleşebilirken, diğer yönüyle imar konusunda yetkili idarelerin karar almasıyla oluşmaktadır.

I- İMAR PLANLARININ İPTALİ DAVALARI

İmar planlama sürecinin birçok temel hak ve özgürlük üzerinde doğrudan etkili olması, bu alanda yapılacak idari işlemlerin hukuka uygunluğunun sağlanmasını daha da önemli hale getirmektedir. İmar planlarının, mülkiyet hakkı başta olmak üzere, yerleşme, seyahat, özel girişim, basın, toplantı ve gösteri yürüyüşü hakları üzerindeki etkileri, bu hak özgürlüklerin korunması noktasında denetimi zorunlu hale getirmektedir.

İmar planlarının hukuka uygunluk denetiminin sağlanmasında en etkin yol olarak karşımıza, idari yargı düzeninde açılacak iptal davaları çıkmaktadır.

1- İmar Planlarının İptali Davaları

İmar planlarına karşı açılacak iptal davaları, üzerinde ciddi tartışmalar olan davalardır. Özellikle iptal davası açılmasında davacının menfaat koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasında ortaya çıkan yargı kararlarının birbirini bütünlemekte olduğunu söylemek oldukça zor olacaktır.

İptal davası açabilmeye imkân sağlayan menfaat koşulunun kimler için var olduğu, kimler için olmadığı noktasında belirleyici kurallar mahkemeler tarafından oluşturulmaktadır. Yargı yerleri tarafından yapılan dava açma koşulunun gerçekleşmediği yorumları, aynı konuda, aynı bölge idare mahkemesi çatısı altında bulunan idare mahkemelerinin, hatta aynı idare mahkemesinin farklı davalardaki kararlarında çelişmektedir. Böyle bir durum, toplum nezdinde Adalet’e olan inancı ve güveni olumsuz etkilemektedir.

Her idari işleme karşı herkes tarafından iptal davası açılması düşünülemez. Dava açacak kişiler arasında belli ölçüler içinde menfaat ilişkisi bulunması gerekmektedir. Her davada, dava açan kişinin menfaatinin, iptali istenen işlemle ne ölçüde ihlal edildiğinin takdiri de yargı mercilerine bırakılmıştır. İptal davası açılabilmesi için kişisel, meşru, güncel bir menfaatin bulunması halinde, aranan menfaat ilişkisi gerçekleşecektir. Başka bir anlatımla, iptal davasına konu olan işlemin davacının menfaatini ihlal ettiğinden söz edilebilmesi için, davacıyı etkilemesi, yani davacının kişisel menfaatini ihlal etmesi, işlem ile davacı arasında ciddi ve makul bir ilişkinin bulunması gerekmektedir. Aksi halde dava, menfaat ilişkisi olmadığından reddedilir. Danıştay kararları, bölgedeki diğer arsa sahiplerinin, sivil toplum kuruluşlarının ve şehir plancıları ile mimarlar odalarının dava açmalarında menfaat koşulu olduğunu kabul etmektedir.

İmar planlarına karşı açılacak davalar, planın askıya çıkarılması üzerine doğrudan ya da planın uygulanmasına yönelik birel işlem üzerine birlikte açılabilir. İmar planlarına karşı doğrudan açılacak davalar, planın askıya çıkarılması üzerine, planın ilanından hareketle dava hakkının kullanılması olarak karşımıza çıkar. Düzenleyici bir idari işlem olan imar planlarına karşı ilandan itibaren süresinde dava açılamaması durumunda, birel uygulama işlemi olan imar durumu veya inşaat ruhsatı istemi üzerine, hem uygulama işlemine, hem de dayanağı olan imar planlarına dava açılması mümkündür.

İmar planlarını askı süresinde öğrenen veya imar durumunu, durum belgesi ya da inşaat izni başvurusu sebebiyle öğrenen kişiler; bu planın, planlama esaslarına ve şehircilik ilkelerine aykırı olması halinde 60 gün içinde dava açıp, planın iptalini isteyebilirler.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun "Dava Açma Süresi" başlıklı 7. maddesinde; dava açma süresinin, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştay’da ve idare mahkemelerinde altmış gün olduğunu; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağını, aynı Kanun’un "Üst Makamlara Başvurma" başlıklı 11. maddesinde, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasının üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebileceğini, bu başvurunun işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağını, altmış gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağını kurala bağlanmıştır. Kanun’un 10. maddesinde, "İlgililer, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilirler. Altmış gün içinde bir cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. İlgililer altmış günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde, konusuna göre Danıştay’a, idare ve vergi mahkemelerine dava açabilirler. Altmış günlük süre içinde idarece verilen cevap kesin değilse ilgili bu cevabı, istemin reddi sayarak dava açabileceği gibi, kesin cevabı da bekleyebilir. Bu takdirde dava açma süresi işlemez. Ancak, bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren altı ayı geçemez. Dava açılmaması veya davanın süreden reddi hallerinde, altmış günlük sürenin bitmesinden sonra yetkili idari makamlarca cevap verilirse, cevabın tebliğinden itibaren altmış gün içinde dava açabilirler" hükmü getirilmiştir.

Yukarıdaki maddeler doğrultusunda, imar planlarına karşı, 2577 sayılı Kanun’un 11. maddesi kapsamında başvuru için, 3194 sayılı Kanun’un 8/b maddesi ile özel bir itiraz süresi getirildiği anlaşılmaktadır. Böylece, imar planlarına karşı, bir aylık askı süresi içinde 2577 sayılı Kanun’un 11. maddesi kapsamında başvuruda bulunulması ve bu başvuruya idari dava açma süresinin başlangıç tarihi olan son ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde cevap verilmeyerek isteğin reddedilmiş sayılması halinde, bu tarihi takip eden 60 günlük dava açma süresi içinde veya son ilan tarihini izleyen 60 gün içinde cevap verilmek suretiyle isteğin reddedilmesi halinde bu cevap tarihinden itibaren 60 günlük dava açma süresi içinde idari dava açılabileceği sonucuna varılmaktadır. İmar planlarına askı süresi içinde bir itirazda bulunulmamış ise davanın, 2577 sayılı Kanun’un 7. maddesi uyarınca imar planının son ilan tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde açılması gerekir. İmar planı için 10. madde kapsamında başvuru yapılarak değiştirilmesinin istenilmesi halinde verilecek cevabın da dava konusu edilmesi gerekmektedir.

Ruhsat, imar durumu, kamulaştırma gibi uygulama işlemlerinin yapılması halinde, uygulama işlemiyle birlikte imar planının da iptali istemiyle dava açılabilir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca, idari işleme karşı idari dava açma süresi içerisinde yapılacak olan başvuru üzerine 60 gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı, bu tarihten itibaren durmuş olan dava açma süresinin yeniden işlemeye başlayacağı ve dava açma süresi geçtikten sonra aynı nitelikte başvuruların ve İdarece verilen cevapların dava açma süresini ihya etmeyeceği açıktır. Süresi geçtikten sonra İdarece verilecek olan yanıtın dava açma süresini ihya etmemesi için istemin reddi gerektiği, İdare tarafından başvuru değerlendirilerek yeni işlem tesis edilmiş olması halinde ise yeni bir hukuki durum ortaya çıkacağından, önceki işlemden farklı bir hukuki sonuç yaratan bu işleme karşı süresi içerisinde dava açılabileceği kabul edilmektedir.

İmar planlarının yargısal denetimi sırasında; şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı kriterlerinin yanı sıra imar planının bütünlüğü, genel yapısı, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgular da mahkemece incelenir.

Açılan imar planı iptal davalarında mahkemeler; ilgili belediyeden imar planlarını ve meclis görüşme tutanaklarını getirdikten sonra çoğunlukla alınan bilirkişi raporlarına göre; imar planının yürütmesinin durdurulması kararını, imar planının iptali yahut davanın reddi kararını vermektedir.

2- İmar Planlama Faaliyetlerinden Doğan Zararların Tazminine Yönelik Tam Yargı Davaları

İmar planlama sürecinde İdarenin sahip olduğu yetkiler, faaliyetin ilgili olduğu hak ve özgürlükler nedeniyle, kanunda açıkça düzenlenmesi gereken yetkilerdir. Aksi takdirde, temel hak ve özgürlüklerin anayasal güvenceye alınması zorunluluğunun ve hak ve özgürlüklere yapılacak müdahalelerin Anayasa’ya uygun olarak ve ancak kanunla düzenlenebileceği kuralının anlamı kalmayacaktır. Bu noktada, İdarenin imar planlama ve uygulama yetkilerinin yasalarla açıkça düzenlenmesi ve hukuk tarafından bağlanması gerekliliği karşımıza çıkar. Yetkileri yasa kurallarıyla bağlanan İdarenin, bu kurallara uygun hareket etmesi zorunluluğu vardır. Bağlı yetki olarak ifade edilen bu durum, takdir yetkisinin tersi olarak kabul edilmiştir.

Yetkisi bağlı olan İdare, kanunda belirlenen koşulların varlığı durumunda, kanunda gösterilen şekilde hareket edecektir. İdarenin kanunda belirlenen ilke ve kurallara uygun hareket etmesi zorunluluğu, imar planlama ve uygulama sürecinin hukuka uygunluğunun sağlanması bakımından vazgeçilmezdir. İdare, imar planlama ve uygulama sürecinde kanunlarda olmayan bir yetkiyi kullanamaz ve kanunda gösterilenlerin dışında hareket edemez.

İdarenin kanunda yer alan düzenlemeler dışında bir irade ortaya koyması durumunda, bu karardan etkilenen kişilerin İdareye karşı tazminat davası açabilmesi mümkündür. İmar planlama ve uygulamalarından zarar görüldüğü gerekçesiyle açılacak davalarda, İdarenin bu kararlarıyla zarar arasında illiyet bağının ispatlanması davacının yükümlülüğüdür. İmar planlama ve uygulamalarından doğan zararlar konusunda, ortada açık ve net bir zararın bulunup bulunmadığının belirlenmesi ve ona göre dava açılması gerekir.

İdari yargı düzeninin tam yargı davasına konu edilebilecek zararlar konusunda daraltıcı bir yorum tercih ettikleri bilinmektedir. Davacının aktifinde gerçekleşen azalmaya odaklanılmakta, beklenen bir kazancın elde edilememiş olması durumunu zarar kapsamında değerlendirmemektedir. Bu noktada Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi yorumlarıyla, Türk İdari Yargı Düzeni arasında yorumlama farklılıkları ortaya çıkmaktadır.

Mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olarak 1982 Anayasası’nın 35. maddesi düzenlemesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 nolu Protokolünde yer alan hükümler, mülkiyet hakkının korunması konusunu sıkı kurallara bağlamıştır. Bu düzenlemelere bakıldığında, imar planlaması yoluyla, mülkiyet hakkının on yıllarla ifade edilebilecek şekilde kısıtlanmasının hukuki altyapısının bulunmadığı ve İdarenin bu yaklaşımından doğan zararı göze alması gerektiği görülecektir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi tarafından ortaya konulan yorumlar ve bu yorumların bağlayıcılığı dikkate alındığında, imar planlaması yoluyla mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin makul bir süreyi aşması durumunda, ortaya çıkan zararın tazmin edilmesi gerekeceği açıktır. Planlarda kamulaştırma gerektiren bir fonksiyon verilmiş taşınmazın, beş yıl içerisinde kamulaştırılması ya da plan hükmünün düzeltilmesi yolunda bir yaklaşım, hukuk sınırları içerisinde İdarenin karar alabilme yetkisinin son noktasıdır. Bir kanun hükmüyle yapılmış olsa dahi, toplumun bir kesiminin ya da kısmının, mülkiyet hakkı üzerinde sınırlama oluşturulması kabul edilebilir bir durum olmayacaktır. Dünyanın en önemli alanlarından biri olan Boğaziçi bölgesinde, Boğaziçi Kanunuyla getirilen mülkiyet hakkı kısıtlamasının 1983 yılında bu yana devam ettiği, maliklerin mağduriyetinin giderilmesi noktasında bir hareket gerçekleşmediği ortadadır. Bu durum açıkça Anayasa’nın 35. maddesine ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek 1 nolu Protokolüne aykırıdır. Bu konuda Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine yapılacak başvurunun Devlet aleyhine sonuçlanacağı kuvvetle muhtemeldir.

Belli bir alanın ya da değerin korunması gerekliliği veya bir şehrin sağlıklı, düzenli ve estetik olması elbette ki kamu yararınadır. Bu gereklilikleri gerçekleştirmeye yönelik olarak mülkiyet hakkı üzerinde kısıtlamalara gidilebilir. Buna karşılık, toplumun yararına olan bir uygulamadan dolayı kişilerin mağdur edilmelerinin de kamu külfetleri karşısında eşitlik ilkesiyle bağdaşmayacağı açıktır. Anayasa Mahkemesi tarafından ortaya konulan yorumda, imar planının uygulanmasına sağlamaya yönelik olarak hazırlanan ve hazırlanması zorunluluk olan imar programlarına alınmış bir kamulaştırmada dahi, yapılaşma hakkına getirilen kısıtlama, mülkiyet hakkına yapılan ve Anayasaya aykırı bir müdahale olduğu gerekçesiyle İmar Kanunu’nun 13. maddesinin iptaline karar verilmesiyle, imar planları ile getirilen onlarca yıllık kısıtlamaların hukuki dayanağının olmadığı görülmektedir. İmar programlarının beş yıl için hazırlanacağı ve programa alınan bir konunun en geç beş yıl içerisinde uygulanacağı dikkate alındığında ve Anayasa Mahkemesi tarafından bu durumun hukuka/Anayasaya aykırı bulunduğuna bakıldığında durum daha net bir şekilde anlaşılacaktır.

II- İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ HALİNDE YAPI İNŞAATININ DURUMU

İmar plânlarının değişmesi üzerine, değişiklikten önceki plânlara göre kişilerin elde ettiği hakların korunup korunmayacağı ve alınan inşaat ruhsatının durumu da bir başka önemli konudur.

Öncelikle söylemek gerekir ki, idari işlemler yürürlüğe girdikten sonra ileriye dönük olarak hüküm ve sonuç doğururlar. Bu kuralın istisnası ise "geri alma" işlemi olup, bu halde sonraki idari işlem geçmişe etkili olarak hüküm ve sonuç doğuracaktır. Oysa idari işlemde "değişiklik" yapılmasında; değişiklik, yapıldığı tarihten sonrası için hüküm doğurur.

Mevcut durumları, yeni düzenlemeye tümüyle tabi tutmak, milli servetin yok olmasına neden olacağı gibi İdareye olan güveni sarsacağından, insanları kaçak yapılaşmaya yönlendirebilir. İmar planlarının değiştirilmesi halinde, kamu yararı ve hizmetin yürütülmesi engellenmeden, bireylerin elde etmiş olduğu haklarının korunması gereklidir. Bu amaçla İdare Hukuku’nun ilkelerinden biri olan kazanılmış hakların korunması gündeme gelir.

İdari işlemlerin hukuka uygunluğu, işlemin yapıldığı andaki hukuki duruma göre değerlendirilmelidir. Eğer idari işlem yapıldığı tarihte hukuka uygun ise, mevzuattaki değişiklik ya da yargı kararı sonucu işlemin hukuka aykırı hale gelmesi, o işlemin iptalini gerektirmez. Danıştay 1. Dairesi 19.12.1988 tarihli 1988/336 E. 1988/355 K. sayılı kararında “İdari işlemler hakkında, hukuka aykırı olduklarından bahisle iptalleri istemiyle açılan idari davalarda, hukuka uygunluk denetiminin, idari işlemlerin tesis edildikleri tarih itibariyle yapılması gerekir. Bir idari işlem, tesis edildiği tarih itibariyle tüm sonuçlarıyla ortadan kaldırılmadığı, geri alınmadığı sürece, bu işleme karşı açılan davanın konu-sunun ortadan kalktığının kabulüne olanak bulunmamaktadır. Hukuka aykırı bir işlemin ise kazanılmış hak doğurabileceğini söylemek pek kolay olmamakla beraber, sakat bir işlemin de bundan yararlananlar lehine bir hak doğurabileceği ve sübjektif sonuçlar meydana getireceği açıktır. Yok hükmünde olan işlemler, ilgilinin hilesine dayalı işlemler, İdarenin açık hatası sonucu yapılan işlemler ve hemen hak doğurmaya elverişli olmayan işlemlerin kazanılmış bir hak doğurmayacağı da tartışmasızdır. Bunlar dışındaki İdarenin bazı hukuka aykırı işlemlerinin, hukuka uygun olmasalar bile ilgili lehine yarattığı hukuki durumların belli bir süreden sonra değiştirilmesi idarenin istikrarı ilkesine aykırı düşer. Bu işlemler hukuka aykırı olsalar bile yargısal başvurma süresi geçirildikten sonra hukuki sonuçlarının korunması gerekir. Bu durum idari işlemin kişisel sonuçlarının dokunulmazlığı ilkesinin doğal bir sonucudur” demekle kazanılmış hak olgusunu açıklamıştır.

Bir imar planı İdarece değiştirilmişse; bu imar planına dayanarak daha önce inşaat ruhsatı almış veya inşaatı süren ya da kaba inşaat kısmı bitmiş yapıların durumunun bu karardan nasıl etkileneceğinin incelenmesi gerekir.

İmar plânları düzenleyici işlemler olduğundan kural olarak hak doğurmazlar. Başka bir ifadeyle sadece önceki imar plânına dayanılarak kazanılmış hak iddiasında bulunulamaz. Hak doğuran işlemler (inşaat ruhsatı verilmesi gibi) bireysel idari işlemlerdir. İmar plânın değişmesi, bireysel idari işlemleri etkileyecekse, işte bu halde kazanılmış haklara saygı ilkesi gündeme gelecektir.

Uygulamada, uzun bir süre Danıştay bu konuyla ilgili olarak çelişkili kararlar vermiştir. 1983'de verdiği bir kararda; "…eski plâna göre yapılan iki katı müktesep hak teşkil eden yapının sonradan yapılan imar plânı değişikliği ile umumi hizmetlere ayrılan yerde kalması nedeniyle ruhsatın 3. katla ilgili bölümünün iptalinde isabetsizlik bulunmadığı…"na hükmetmiş ancak 1984'de verdiği bir kararda ise, "…imar plânında değişiklik yapılarak kat adedi düşürüldüğünden, plân değişikliğinden önce verilen ruhsat üzerine yapılmakta olan yapının 4. kat kolonu atılmış durumdayken durdurulmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı…"nı belirtmiştir.

Son dönemde Danıştay'ın bu konuda ki kararları bir düzene girmiş, mevcut imar plânına uygun şekilde alınan inşaat ve iskân ruhsatlarına göre fiilen yapılmış bölümlerin ve katların kazanılmış haklara saygı ilkesine göre korunacağı benimsenmiştir. Danıştay kazanılmış hakların kapsamını belirlerken; yalnızca yapı izin belgesinin mevcut imar mevzuatına uygun alınıp alınmadığına bakmayarak, bu izin belgesine bağlı olarak inşa edilen yapının ulaştığı seviyeyi de ölçü almaktadır.

Eğer inşaat başladıktan sonra yapılan imar planı değişikliği ile var olan ruhsata nazaran daha fazla kat veya alan yapma olanağı ortaya çıkmışsa, yeni imar durumuna göre yeniden inşaat ruhsatı müracaatı yapıp ya da tadili istenerek lehe ek haklar edinilebilir.

Bunun yanında Danıştay, imar plânı değişikliği nedeniyle kişilerin uğradığı maddi ve manevi zararların idarenin sorumluluğu ilkesine göre ilgili belediyece tazmin edilmesi gerektiğini belirtmekte ancak ortada verilmiş bir inşaat ruhsatı ve buna göre başlanmış bir inşaat yoksa sadece imar durumu değişmesi sebebiyle değer kaybına bağlı tazminatı kabul etmemektedir.

III- İMAR DURUMUNUN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMESİNİN YAPI VE YAPILAŞMAYA ETKİLERİ

İmar planlarının ve plan doğrultusunda gerçekleştirilecek uygulamalara ilişkin birel işlemlerinin İdari Yargı tarafından iptal edilmesi durumunda, iptal kararıyla birlikte gelinen seviyenin hukuki durumun ne olacağı çok sorunlu ve önemli bir konudur.

İmar Kanunu’nun 31. maddesi esas alınarak, inşaatın tamamlanma zamanının iskân belgesinin alındığı tarih olduğundan hareketle olaya bakılacak olursa, her türlü değişikliğin yapılaşmayı etkileyeceği açıktır. Buna karşılık, yapılaşma hakkının kullanılmasına yönelik olarak, malik tarafından yapılan başvuru üzerine ya da doğrudan, İdare tarafından ortaya konulan irade açıklamalarının yok sayılması suretiyle inşaatın tamamen hukuka aykırı kabul edilmesi de mümkün olamayacaktır.

İdare tarafından alınan ve imar durumunu etkileyen kararların, yapılaşmada gelinen seviyeyi etkilemeyeceği, “idareye güven” ve “idari faaliyetlerde istikrar” ilkeleri gereği, gelinen seviyenin korunması gerekeceği açıktır. Buna karşılık, imar durumunda değişiklik oluşturan irade, bir yargı kararı şeklinde ortaya çıkmışsa durum karmaşık hale gelecektir. İnşaat ruhsatı düzenlendikten ve yapılaşma belli bir seviyeye geldikten sonra imar planının iptali ya da inşaat ruhsatının iptali yönünde bir yargı kararı alınması durumunda, inşaatın durumu ne olacaktır?

İdari yargı yeri tarafından imar planlarının iptali yönünde ortaya konulan iradenin, inşaat ruhsatına ve ortaya çıkan yapıya olumsuz bir etkisinin olmayacağı, İdare Hukuku’nun genel prensipleri açısından doğru bir yorum olacaktır. Bir düzenleyici işleme dayanılarak tesis edilmiş birel işlemin, dayanak iptal edildi diye doğrudan hükümsüz hale gelmesi mümkün değildir. İmar planının iptal edilmesi durumunda, İdarenin vermiş olduğu inşaat ruhsatını iptal etmesinin zorunlu olduğunu söylemek de mümkün değildir. İmar planına karşı dava açan tarafın, inşaat ruhsatına da dava açması gerekir. Hukuka aykırı olduğunu iddia ettiği bir işleme karşı dava açmayan kişinin, bu işlemin İdare tarafından iptal edilmesi gerektiği ya da geri alınmasının zorunlu olduğu yönünde bir talepte bulunması zorlama bir yorum olacaktır. Planı dava eden tarafın, inşaat ruhsatını da dava etmesi gerekir.

Tersine bir yorum yapılması, İdare tarafından ortaya konulan muhtelif irade açıklamalarına güvenerek hareket eden kişileri, kamu gücü karşısında savunmasız ve çaresiz bırakacaktır. Çevre düzeni planıyla başlayan süreçte, nazım imar planı, uygulama imar planı, parselasyon uygulaması, imar durum belgesi ve inşaat ruhsatı düzenlenmesi şeklinde, birbirini teyid eden irade açıklamalarına güvenerek inşai faaliyete başlayan kişilerin, yargı kararı verildiği zamandaki yapılaşma durumlarının korunmasını isteme haklarının bulunması gerekir. Aksi takdirde, hiç kimse inşaat yapmaya cesaret edemeyecektir. Bitmiş bir inşaatın geriye dönük olarak, verilen yargı kararı nedeniyle, “hukuki dayanağı ortadan kalktı” denilerek korunmaması, mülkiyet hakkının özüne doku-nan ve zarar veren bir yaklaşım olacaktır.

HABERİN PDF VERSİYONU İÇİN TIKLAYIN
HUKUKİ İNCELEMELER:
FAALİYET ALANLARI
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı
İdare Hukuku
Vergi Hukuku
İmar Hukuku
Gayrimenkul Hukuku
Eski Eser Hukuku – Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Hukuku
Fikri Mülkiyet ve Sanat Hukuku
İcra-İflas Hukuku
Şirketler Hukuku - Ticaret Hukuku
Şirketler İçin Sürekli Hukuk Danışmanlığı
Adres : Meşrutiyet Cad. Ersoy İş Merkezi No:102/11-12
Kat:5 Beyoğlu 34420 İSTANBUL / TÜRKİYE
Tel: 0 212 292 56 23
Faks: 0 212 244 51 93
© 2012 Öngören Hukuk Bürosu. Her hakkı saklıdır.