Апрель 2009
ЮРИДИЧЕСКАЯ СИЛА И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В нашем бюллетене будут рассмотрены условия наступления и прекращения юридической силы предварительного договора о продаже недвижимости. Этот вид договора, широко применяемый в практике, заключается до регистрации перехода права собственности в земельном регистре.
Предварительный договор о продаже недвижимости – это предварительное соглашение, дающее стороне право требовать заключения договора о продаже недвижимости. Заключая предварительный договор, стороны решают заключить основной договор. В случае, если одна из сторон не исполняет своих договорных обязательств, то у другой - есть право требовать от нее их исполнения.
Для того, чтобы предварительный договор о продаже недвижимости носил обязывающий характер в отношении вышеупомянутого основного договора, он должен быть оформлен в определенной законом форме. Согласно ст. 60/3 и 89 закона «О нотариате», для того, чтобы предварительный договор о продаже недвижимости обрел юридическую силу, он должен быть оформлен у нотариуса. Таким образом, путем оформления предварительного соглашения у нотариуса, стороны выражают свою волю заключить основное соглашение. В данном случае, важным является выражение воли обеих сторон. Документ, содержащий волю только одной стороны, не может считаться предварительным договором о продаже недвижимости. Несмотря на то, что закон этого не предусматривает, в доктрине и практике предварительный договор о продаже недвижимости возможно оформить и в земельном регистре. Ввиду того, что чиновники земельного регистра уполномочены оформлять основные договора, они также могут оформить и предварительные договора о продаже недвижимости.
Предварительный договор о продаже недвижимости наделяет соответственное лицо не имущественным, а личным правом. Любая из сторон имеет право подать заявление в земельный регистр на регистрацию предварительного договора о продаже недвижимости. Договор, оформленный у нотариуса согласно процедуре, будет считаться действительным даже в том случае, если он не был зарегистрирован в земельном регистре. Однако, в таком случае лицо, которому была обещана продажа недвижимости не сможет предъявить свои права против третьих лиц, действующих на основании регистрации в земельном регистре. В случае же, если договор зарегистрирован в земельном регистре, то личное право лица, которому была обещана продажа недвижимости, завоюет большую силу, благодаря чему, это лицо сможет направить свои возражения против действий третьих лиц. В соответствии со ст. 26/6 закона «О земельном регистре», в течении пяти лет со дня регистрации предварительного договора о продаже недвижимости в земельном регистре продажа, ипотека, конфискация или другие вещные обременения этой недвижимости не могут быть зарегистрированы в земельном регистре. Правовые последствия регистрации предварительного договора о продаже недвижимости в земельном регистре для сторон остаются в силе в течении десяти лет.
Технически заключение предварительного договора о продаже недвижимости, незарегистрированной в земельном регистре, невозможно. В связи с этим 8-я палата по гражданским делам Верховного суда в своем решении E.1996/9378 K.1997/4125 от 26.06.1997 года решила: «предварительный договор о продаже недвижимости, незарегистрированной в земельном регистре, не является предварительным договором о продаже недвижимости в настоящем его смысле». И объяснила это тем, что лицо, владеющее незарегистрированной в земельном регистре недвижимостью, может иметь лишь право владения на эту недвижимость. Поэтому предварительный договор о продаже незарегистрированной в земельном регистре недвижимости не может расцениваться в качестве предварительного договора о продаже недвижимости в настоящем его смысле. Таким образом, если расценивать вышеупомянутый договор с точки зрения предварительного договора покупки недвижимости, то такой договор является недействительным, однако, с точки зрения «договора покупки недвижимости с целью передачи права владения» - он будет признан действительным.
Другим условием обретения предварительного договора о продаже недвижимости является определенность либо возможность определения месторасположения недвижимости. 14-я палата по гражданским делам Верховного суда в своем решении E.2003/8604 K.2004/1301 от 01.03.2004 года приводит следующее основание: «если в результате судебного расследования удалось определить месторасположение объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора о продаже недвижимости, то месторасположение этого объекта недвижимости можно считать определенным. Ввиду важности интепретирования договора в отношении возможности исполнения его обязательств, если месторасположение объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора о продаже недвижимости, в полной форме указан в договоре, а также оно вытекает из других свидетельств, то месторасположение объекта недвижимости, являющегося предметом этого договора, будет считаться определенным либо его определение будет считаться возможным». В данном случае при наличии измерительных данных, плана или других документов, определяющих границы недвижимости, предварительный договор о продаже недвижимости будет считаться действительным.
Одним из основных условий обретения юридической силы предварительного договора о продаже недвижимости является указание продажной стоимости недвижимости в договоре. Если лицо, которому было дано обещание о продаже недвижимости, оплатил определенную в предварительном договоре о продаже недвижимости продажную стоимость, то у него появляется право обратиться в земельный регистр за регистрацией права собственности на основании заключенного договора. В этой связи 14-я палата по гражданским делам Верховного суда в своем решении E.2007/1266 K.2007/2679 от 13.03.2007 года поясняет, что для того, чтобы лицо, которому была обещана продажа недвижимости, приобрел право заявить на регистрацию перехода права собственности, он должен оплатить определенную в предварительном договоре стоимость. В решении Верховного суда на эту же тему определено, что при наступлении определенных условий у истца есть право на заявление о принудительной регистрации перехода права собственности. Однако, в случае неуплаты продажной стоимости недвижимости лицом, которому была обещана продажа недвижимости, предварительный договор о продаже недвижимости становится недействительным, а запись, сделанная в земельном регистре, аннулируется.
Лицо, не являющееся собственником недвижимости, также имеет право заключить предварительный договор о ее продаже. Главное, чтобы во время заключения основного договора продажи лицо, обещающее продать недвижимость, имело право собственности на эту недвижимость. В противном случае, договор продажи недвижимости будет считаться недействительным.
В случае долевой собственности, если доли определены, то предварительный договор о продаже определенной доли целиком или частично будет считаться действительным.
В решении 14-й палаты по гражданским делам Верховного суда E.2003/3550, K. 2003/5635 от 03.07.2003 года и E.2005/3017, K. 2005/3871 от 25.04.2005 года в случае, если один из собственников заключил предварительный договор о продаже недвижимости, являющейся общей собственностью, с лицом, не являющимся совладельцем этой недвижимости, то такой договор в качестве долгового обязательства будет считаться действительным. Однако, в упомянутом решении Верховного суда определено, что исполнение предварительного договора о продаже недвижимости будет невозможным до тех пор, пока общая собственность не перейдет в долевую. В обстоятельствах дела, ввиду того, что имущество стало долевой собственностью, предварительный договор о продаже этой недвижимости стал возможным к исполнению.
Как в вышеупомянутом решении, так и в решении 14-й палаты по гражданским делам Верховного суда E. 2006/8419, K. 2006/10289 от 02.10.2006 года определено, что в случае, если общая собственность на недвижимость не переходит в долевую или не прекращается, то исполнение предварительного договора о продаже такой недвижимости будет невозможным.
В заключении, договор, заключенный на недвижимость, находящуюся в долевой собственности, является действительным и сторона, которой обещана продажа недвижимости, имеет право требовать выполнения обязательств от другой стороны. Исполнение предварительного договора о продаже недвижимости, находящейся в общей собственности, не возможно до прекращения такой собственности либо ее перехода в долевую.
Прекращение предварительного договора о продаже недвижимости
Предварительный договор о продаже недвижимости прекращается с момента исполнения сторонами своих договорных обязательств либо с аннулированием договора. Согласно предварительному договору о продаже недвижимости обязательства считаются выполненными если лицо, которому обещана продажа недвижимости, оплатило стоимость недвижимости, а другая сторона передала ему право собственности на эту недвижимость.
Согласно решению 15-й палаты по гражданским делам Верховного E.1993/3539, K.1994/830 от 17.02 1994 года, если договор, заключенный между сторонами у нотариуса, не был аннулирован, то он считается действительным и обязывающим для сторон. В этом случае, у каждой из сторон есть право требовать исполнения договорных обязательств от другой стороны. Однако, в случае невозможности исполнения договора, согласно ст. 20 и 117 Обязательственного кодекса Турции сторона не имеет права требовать исполнения договора от другой стороны.
Ввиду того, что предварительный договор о продаже недвижимости оформляется у нотариуса, то согласно ст. 81/2 закона «О нотариате» его аннулирование должно быть оформлено у нотариуса. Стороны должны оформить аннулирование договора согласно нотариальной процедуре.
Стороны могут расторгнуть договор и в другом порядке. Согласно ст. 106 Обязательственного кодекса Турции, в случае неисполнения договорных обязательств другая сторона имеет право отправить уведомление об одностороннем расторжении договора. В случае, если договор не расторжен и одна из сторон терпит убытки по причине неисполнения договорных обязательств другой стороной, то эта сторона имеет право требовать возмещение убытков или исполнения договорных обязательств.
Согласно вышеупомянутой статье, в случае невыполнения договорных обязательств у истца есть право выбора между вышеупомянутыми вариантами. Истец имеет право требовать от ответчика также исполнения договорных обязательств и возмещения убытков, появившихся ввиду невыполнения ответчиком договорных обязательств.
Одной из важных причин прекращения предварительного договора о продаже недвижимости является истечение срока давности. В соответствии со ст. 125 Обязательственного кодекса Турции, срок давности для предварительного договора о продаже – 10 лет.
Согласно решениям 14-й палаты по гражданским делам Верховного суда E.2000/2066 K.2000/2448 от 13.04.2000 года и E. 2003/3550 K.2003/5635 от 03.07.2003 года для подсчета срока давности, в первую очередь, необходимо установить возможность исполнения договорных обязательств. В случае, когда один из собственников общего имущества обещает продать долю лицу, не являющемуся соучастником общего имущества, договор как долговое обязательство является действительным. Однако, такой договор не может быть исполнен до тех пор, пока недвижимость находится в общей собственности. При прекращении общей собственности договор приобретает возможность исполнения, а также с этого дня начинается отсчет срока давности.
___________________________________________________________
1.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.198
2.Решение 14-й палаты по гражданским делам Верховного совета E. 2005/9207, K. 2006/1921 от 22.2.2006 года
3.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 32
4.Yavuz, Cevdet (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Yrd. Doç. Dr. Burak Özen, Yrd. Doç. Dr. Faruk Acar) “Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler”, 7.Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2007, s.199
5.Решения 1-й палаты по гражданским делам Верховного совета E. 1984/6602, K. 1984/7623 от 25.02.1984 года и E. 1993/14023, K. 1993/16189 от 29.12.1993 года; решение 13-й палаты по гражданским делам Верховного совета E.2005/13875, K. 2006/795 от 27.01.2006 года
6.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 68
7.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 97
8.Решение 1-й палаты по гражданским делам Верховного суда E. 1984/6602, K. 1984/7623 от 25.02.1984 года
9.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 42
10.Surlu, Mehmet Handan “Açıklamalı – İçtihatlı Gayrimenkul Satış Vaadi. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali – Tescil. Elatmanın Önlenmesi Davaları”, Seçkin, Ankara, 2007, s. 84
11.Решение 13-й палаты по гражданским делам Верховного E. 2005/10091, K. 2005/17180 от 21.11.2005 года
|
|
|
