Сентябрь 2008
ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ В ОБЛАСТИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ИНОСТРАННЫМ ГРАЖДАНАМ В ТУРЦИИ
I - Введение
Стабильность и развитие экономики, которые завоевала Турция за последние годы, стали причиной привлечения иностранных инвесторов, а также лиц, не преследующих инвестиционные цели, к покупке недвижимости на территории Турции. В результате этого Турецкое право ощутило недостаток правового регулирования права иностранных граждан на приобретение недвижимости в Турции. В этой области были приняты изменения ко многим законам, в т.ч. и к закону «О Земельном регистре». Часть положений были отменены Конституционным судом Турции.
По этой причине в последние годы, особенно, положения закона «О Земельном регистре», касающиеся приобретения недвижимости иностранными гражданами, претерпели множество изменений. Физические и юридические иностранные лица, желающие приобрести недвижимость в Турции, вынуждены отслеживать последние правовые изменения. Мы решили, что подготовка материала, охватывавшего бы последние правовые изменения в этой области, могла бы быть полезной для иностранных лиц, желающих приобрести недвижимость в Турции.
II – Прошлые изменения к закону №5782:
1) Решение Конституционного суда в отношении ст. 35 закона «О Земельном Регистре»:
Решением Конституционного суда, опубликованного в «Официальной Газете» 16.1.2008 года, были частично отменены ст. 35/7 и 35/8, регулировавшие приобретение недвижимости иностранными лицами. Это решение Конституционного суда не отменило упомянутые статьи полностью, а отменило полномочия Совета Министров в отношении увеличения количества объектов недвижимости, которые могут быть приобретены иностранными гражданами.
2) Решение Конституционного суда в отношении ст. 3/d «О прямых иностранных инвестициях»:
Заполнение правового пробела, появившегося в результате этих изменений, было исполнено решением Конституционного суда, опубликованного в «Официальной Газете» 16.04.2008 года. Этим решением Конституционный суд отменяет ст. 3/d закона №4875 «О прямых иностранных инвестициях», регулирующую права иностранных лиц на приобретение недвижимости.
Согласно этой статье, приобретение недвижимости иностранными инвесторами, зарегистрировавшими компанию в Турции, осуществляется на равных условиях с гражданами Турции, без условия наличия принципа взаимности при приобретении объектов недвижимости на территории, свободной от запретов и ограничений к приобретению недвижимости; без ограничения ввиду общественной пользы и безопасности страны; без количественного ограничения объектов недвижимости для приобретения вещных прав на недвижимость. Основанием этого решения Конституционного суда послужила цель приравнять права иностранных инвесторов и права граждан Турции на приобретение недвижимого имущества, в результате чего, не должно существовать никаких законных ограничений, в т.ч. в отношении передачи или пользования недвижимым имуществом. В то же самое время, 16.10.2008 года суд объявил о вступлении в силу решения, целью которого являлось заполнить правовой пробел до того, как законодатель подготовит новые регулирующие нормы в этой связи.
III – Новые изменения, связанные с законом №5782
С целью ликвидировать неопределенность ситуации, вызванную этим решением, был принят закон №5782 «О принятии изменений к закону о Земельном регистре» (Закон №5782), а также опубликован в «Официальной газете» №26937 15.7.2008 года.
1) Принятые изменения к ст. 35 закона «О Земельном регистре»
С принятием ст.1 закона в силу вступили изменения, которые более подробно определили области, в которых приобретение права собственности на недвижимость иностранными физическими и юридическими лицам запрещено, а также уполномочило Совет Министров определять такие области.
Формулировка положения «... имеют право на приобретение независимых и постоянных вещных прав, связанных с недвижимостью...» означает право на приобретение независимых и постоянных вещных прав, а также запрет на определение ограничения вещных прав собственника недвижимости и права на его передачу. Другими словами, в качестве примера можно говорить о невозможности наложения запретов на право проживания, получения прибыли от объекта недвижимости, передачи объекта недвижимости и других прав, связанных с объектом недвижимости.
Положения определяют, что общая площадь территории, которая может быть приобретена иностранными физическими лицами, не должна превышать 10 % от оставшейся площади согласно плану зонирования местности. Согласно старой версии положения этой статьи, Совет Министров был уполномочен увеличить этот лимит. Новая версия положения же отменяет это право и дает право Совету Министров лишь уменьшить этот лимит.
Однако это положение распространяется на приобретение недвижимости иностранными физическими лицами и не распространяется на приобретение недвижимости иностранными юридическими лицами. Особого положения, регулировавшего бы ограничение права приобретения недвижимости иностранными юридическими лицами, нет.
2) Новая версия ст. 36 закона «О Земельном регистре»
С принятием ст. 2 Закона № 5782 в силу вступила новая редакция ст. 36 закона «О Земельном регистре». Эта статья была отменена с принятием Закона № 4916 19.07.2003 года.
С принятием новой редакции этой статьи вступила в силу новая редакция ст.3/d закона «О прямых иностранных инвестициях». Старая редакция этой статьи была отменена решением Конституционного суда, опубликованным 16.04.2008 года. Эта статья определяла права приобретения недвижимости иностранными инвесторами, зарегистрировавшими компанию либо имеющими партнерства на территории Турции.
Старая отмененная версия статьи ст. 3/d закона «О прямых иностранных инвестициях» была помещена под заголовком «приобретение недвижимости» и гласила:
«Иностранные инвесторы, зарегистрировавшие компании либо имеющие партнерства на территории Турции, имеют равные права с гражданами Турции на приобретение права собственности на недвижимость».
Новая редакция статьи предусматривает более подробное регулирование этого вопроса согласно основанию упомянутого решения Конституционного суда.
Однако новая редакция содержит ряд ограничений. Например, ввиду того, что в тексте статьи использована формулировка «компании, имеющие статус юридического лица», положения этой статьи не распространяются на компании, партнерства, не имеющие статуса юридического лица, как консорциум и т.д. Также стоит обратить внимание на тот факт, что право компаний на приобретение недвижимости связано с условием, что компании обязаны «заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в уставе компании».
Согласно новой редакции ст. 36, вышеуказанным способом приобретенная недвижимость также может быть передана Турецкой компанией какой-либо иностранной компании в результате передачи акций или долей компании.
Ст.36, регулирующую приобретение недвижимости иностранными физическими лицами или иностранными юридическими лицами в результате ликвидации Турецкой компании с иностранным капиталом, связали с условиями, определенными в ст. 35.
Согласно этой же статье, для того, чтобы приобрести недвижимость в стратегических зонах, необходимо разрешение Министерства обороны или уполномоченных командиров, и для приобретения недвижимости в особо охраняемых зонах – разрешение от губернатора соответствующей области.
IV – Заключение
Новый закон преследует цель улучшить положение иностранных физических и юридических лиц в отношении возможности приобретения ими недвижимости на территории Турции, т.к. в период после принятия решения Конституционного суда об отмене такой возможности, этой возможности они не имели. В особенности было уделено внимание заполнению правового пробела, появившегося в результате принятия решения Конституционного суда об отмене ст. 3/d закона «О прямых иностранных инвестициях», таким образом была принята ст. 36 закона «О Земельном регистре». Однако, вместе с тем, что этот закон в соответствии с основанием решения Конституционного суда более подробно определяет права иностранных лиц на приобретение недвижимости, он также и определяет некоторые ограничения этих прав, в результате чего закон не предоставляет достаточного прояснения ситуации.
Во избежание появления возможных проблем, с которыми могут столкнуться отделы Земельного регистра при применении новых норм, руководство отдела по иностранным делам при Генеральном земельном и кадастровым управлении 17.07.2008 года приняло пояснение о применении ст. 35 и ст. 36 закона «О Земельном регистре» и распространило его по областным земельным и кадастровым управлениям.
|
|
|
