Август 2008
НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Лица, желающие уберечь себя от возможных проблем, которые могут появится в сделках купли-продажи недвижимого имущества в Турции, обязаны знать правовые положения Закона «О налогах» и Закона «О пошлинах», касающихся таких сделок.
Лица, приобретающие недвижимость, должны обратить особое внимание на наличие оплаты налога на недвижимость; подоходного налога и пошлин, размеры которых определяет Земельный Регистр, за предшествующий покупке период.
Лица, продающие недвижимость, должны обратить особое внимание на размер подоходного налога и пошлины, взимаемых при регистрации передачи недвижимости в Земельном Регистре. Необходимо отметить, что прибыль, получаемая юридическими лицами от продажи недвижимости, подоходным налогом не облагается.
В настоящем бюллетене, посвященном налогам на недвижимость, будет идти речь о налоговых обязательствах, появляющихся при сделках купли-продажи недвижимости.
Особое внимание в налоговом регулировании Турции заслуживают две темы: первая – налог на недвижимость, взимаемый с объекта недвижимости, и вторая – размеры пошлин, взимаемых в момент сделки купли-продажи недвижимости.
Когда оплачивается налог на недвижимость?
Согласно Закону №1319 «О налоге на недвижимость» здания и земля облагаются налогом на недвижимость. Сумма рассчитанного налога на недвижимость оплачивается в равных двух частях: первая - в марте, апреле, мае, вторая часть – в ноябре. Налогоплательщик имеет право оплатить сумму налога целиком и заранее.
Как рассчитывается налог на недвижимость на землю и здания?
Согласно положениям Закона №213 «О налогах» об определении стоимости единицы минимальной площади, налог на недвижимость с земельных участков рассчитывается исходя из оценки стоимости единицы земельного участка. Границы земельных участков под строительство определяются оценочными комиссиями для каждого округа, поселения, улицы и других административных делений (кадастровые округа и парцеллы улиц и магистралей, относящихся к туристической зоне, определяются администрацией города). Оценочные комиссии также оценивают тип (территория, непригодная для возделывания, ...) земельных участков, не предназначенных под постройку. Налог на недвижимость со зданий (строений) рассчитывается на основе определения средней стоимости строительства одного квадратного метра здания, определяемого по общему решению Министерства финансов и Министерства благосостояния и заселения, а также в соответствии c принципами, определенными в вышеупомянутом Законе.
В 2008 году налог на недвижимость будет рассчитываться согласно нижеуказанным ставкам:
| Ставки налога на недвижимость |
Для крупных городов и прилежащих территорий Ставка, % |
Стандартная ставка % |
| Здания (жилые помещения) |
0,2 |
0,1 |
| Здания (прочие) |
0,4 |
0,2 |
| Земельный участок под строительство |
0,6 |
0,3 |
| Земельный участок |
0,2 |
0,1 |
Согласно официальному уведомлению №52 к Закону «О налоге на недвижимость», для налогоплательщиков, являющихся собственниками зданий, земельных участков и земельных участков под застройку, размер налога на недвижимость будет составлять сумму налога, начисленного в 2007 году, помноженного на половину переоценочной ставки налога на 2007 год 7,2%, составляющей 3,6 %.
Для налогоплательщиков, которые начинают платить налог на недвижимость со зданий, земельных участков и земельных участков под строительство в 2008 году, налог будет рассчитываться в следующем порядке: к стоимости квадратного метра единицы минимальной площади, определенной оценочной комиссией на 2005 год, прибавляется половина переоценочной ставки налога на 2006 год (3,9%) и на 2007 год (3,6%).
Таблица ставок пошлин на сделки с недвижимостью
| Ставки пошлин на сделки с недвижимостью |
Ставка, % |
| Купля-продажа недвижимости (оплачивают покупатель и продавец отдельно) |
1,5 |
| Рассчитывается от стоимости, определенной судом, и оплачивается в случае регистрации вклада недвижимости в качестве оплаты капитала компании, или в случае регистрации ограничений на право собственности этой недвижимости (оплачивает покупатель или продавец в случае передачи недвижимости) |
1,5 |
| Рассчитывается от зарегистрированной стоимости недвижимости и оплачивается при регистрации права собственности кооперативом от имени собственника |
0,18 |
| Переход права собственности по наследству |
0,9 |
| Рассчитывается от зарегистрированной стоимости недвижимости и оплачивается при отчуждении, разделении или объединении объектов недвижимости |
0,9 |
| Смена объекта недвижимости, на который зарегистрирована ипотека либо изменения суммы задолженности |
0,36 |
| Оплачивается при регистрации договора аренды и рассчитывается от полной стоимости аренды, указанной в договоре, либо от годовой арендной стоимости, если таковая не указана в договоре |
0,54 |
| Оплачивается при регистрации реконструированных зданий (сооружений и т.д.) и рассчитывается от размера налога на недвижимость |
0,15 |
| Оплачивается передавателем и приобретателем отдельно при регистрации недвижимости, являющейся предметом возмездной сделки или договора об обмене, или переданной в обмен на пожизненное содержание, и рассчитывается от размера налога на недвижимость (налог рассчитывается от продажной стоимости в случаях принудительного |
1,5 |
Источник: Официальное уведомление №54 к Закону «О пошлинах» (приложения)
Лица, освобожденные от уплаты налога на недвижимость:
Пенсионеры, чей доход составляет только пенсионные выплаты, домохозяйки и безработные, не имеющие постоянного дохода, чья жилая площадь составляет не более 200 квадратных метров, и они являются собственниками только одной жилой площади, освобождаются от уплаты налога на недвижимость. На вышеупомянутые лица, являющиеся собственниками более, чем одного жилого помещения, эти налоговые льготы не распространяются, и они обязаны платить полную сумму налога.
Одна из временных налоговых льгот:
Компания, являющаяся плательщиком подоходного налога и получившая сертификат туристической организации в соответственном учреждении согласно положениям Закона «О развитии туристической индустрии», и, цели деятельности которой соответствуют положениям упомянутого Закона, освобождается от уплаты налога на недвижимость со зданий и законченных построек, служащих для реализации этих целей, сроком на пять лет начиная со следующего отчетного года после приобретения вышеупомянутого сертификата.
Налогоплательщики, кроме физических и юридических лиц, упомянутых ранее как освобожденных от уплаты налога, обязаны оплачивать налог в полном его размере и в положенные сроки. В случае, если налогоплательщик оплачивает налог с опозданием и не в полном его размере, то он обязан оплатить штраф, рассчитываемый ежемесячно от суммы неоплаченного налога в размере, указанном в Законе № 6183 «О процедуре взыскания публичных задолженностей».
В решении (Решение Совета Министров 2007/13033) об определении ставки налога на добавленную стоимость на товары и услуги определено, что работы по строительству жилья, площадь которого не превышает 150 кв.м, для нужд учреждений социального страхования, а также работы по строительству жилья, неограниченные по площади, для нужд кооперативных жилых построек облагаются НДС по ставке 1%.
Также, существует одно исключение для лиц, получающих арендную плату от офисных помещений. Лица, чей годовой доход от аренды офисных помещений в 2008 году превысит 19 800 Новых Турецкий Лир, обязаны декларировать его. Однако, если месячный доход от аренды составит около 7 000 Новых Турецких Лир, а годовой – около 84 000 Новых Турецких Лир, то этот доход походным налогом облагаться не будет.
Определенное в ст. 21 закона «О подоходном налоге» освобождение от уплаты подоходного налога на доход от аренды жилых помещений, определено в размере 2 400 Новых Турецких Лир (Официальное уведомление № 266 в отношении подоходного налога). Таким образом, годовой доход от аренды жилых помещений, не превышающий 2 400 Новых Турецкий Лир, не облагается подоходным налогом. В случае, если годовой доход от аренды жилых помещений превысит упомянутый размер, то он обязательно должен быть задекларирован. В этом случае, налог оплачивается от суммы декларированного дохода по ставке 20%.
В сделках купли-продажи недвижимости налог на недвижимость также занимает важное место. Особенно необходимо уделить отдельное внимание оплате налога на недвижимость за прошлые года, и тщательно проверить объект недвижимости на предмет наличия налоговых задолженностей. Потому как, согласно последнему параграфу ст. 30 закона «О налоге на недвижимость»: «Передаватель и приобретатель несут индивидуальную ответственность за оплату задолженности по неоплаченному налогу на недвижимость за прошлые года в отношении переданного или отчужденного здания или земельного участка. Приобретатель недвижимости, оплативший налоговую задолженность за прошлые года, обладает правом требования в порядке регресса к бывшему собственнику недвижимости. Земельный регистр обязан уведомить соответствующее самоуправление о свершении сделки передачи или отчуждения до 15-ого дня месяца, следующего после сделки.»
Лица, которые приобрели недвижимость в 2007 году, освобождаются от уплаты налога на недвижимость в 2007 году. Налоговые обязательства вступают в силу лишь в 2008 году.
Кадастровая стоимость недвижимости имеет важную роль при расчете налогов. В случае продажи недвижимости в течении 4 лет со дня ее приобретения, доход от такой сделки необходимо декларировать как «Доход от повышения стоимости» и уплатить подоходный налог. Если приобретатель планирует продать недвижимость в течении 4 лет со дня ее приобретения, то регистрируя недвижимость при ее покупке, реальную стоимость лучше не занижать. В противном случае разница между покупной и продажной стоимостью недвижимости, от которой рассчитывается подоходный налог, будет большой.
С точки зрения уплаты пошлин, в связи с повышением базы с начала 2001 года, от которой рассчитывается пошлина, в случае, если реальная покупная стоимость недвижимого объекта ниже, чем стоимость, которую используют за основу расчета пошлины Земельного регистра, то возможно подать просьбу об указании реальной покупной стоимости объекта в акте регистрации права собственности, выдающееся Земельным регистром.
Доход с продажи недвижимости облагается по ставкам подоходного налога, определенным на 2008 год:
• До 7 800 Новых Турецких Лир - 15 %;
• До 19 800 Новых Турецких Лир – из них от 7 800 Новых Турецких Лир уплачивается 1 170 Новых Турецких Лир, с оставшейся суммы - 20 %;
• До 44 700 Новых Турецких Лир – из них от 19 800 Новых Турецких Лир уплачивается 3 570 Новых Турецких Лир, с оставшейся суммы - 27%;
• Более 44 700 Новых Турецких Лир - из них от 44 700 Новых Турецких Лир уплачивается 10 293 Новых Турецких Лир, с оставшейся суммы % 35.
Компании могут быть освобождены от уплаты подоходного налога в размере 75% от полученного дохода с продажи недвижимости. Для того, чтобы получить такую льготу компания должна удовлетворять следующим условиям:
• Объект недвижимости должен быть зарегистрирован на компанию в течении 2 лет (в случае передачи недвижимости в процессе передачи или деления компании при расчете вышеупомянутого срока во внимание принимается также период, когда объект недвижимости находился в собственности передаваемой или делящейся компании);
• Освобожденная от налога часть дохода должна указываться в отдельном счете в пассиве баланса компании в течении 5 лет со следующего за сделкой года;
• Вышеупомянутая льгота не распространяется на доход компаний, занимающихся торговлей и сдачей в аренду объектов недвижимости.
Согласно ст. 17/4 закона № 3065 «О налоге на добавленную стоимость», доход от продажи недвижимости компанией по истечению двух и более лет после сделки, не облагается НДС.
Пошлина на недвижимость
При сделке купли-продажи недвижимости с продавца и покупателя взимается пошлина на недвижимость в равной пропорции по ставке 1,5%.
При передаче права собственности на недвижимость по наследству, наследники обязаны уплатить «пошлину Земельного регистра», составляющую 0,9% от минимального размера налога на недвижимость. Любого рода доход от продажи полученной по наследству недвижимости (земельные участки, здания, магазины и т.д.) подоходным налогом не облагается.
Разные положения
Согласно 4-ой части закона № 213 «О налогах», налогоплательщики обязаны оповестить налоговую инспекцию о зданиях и земельных участках, забытые зарегистрировать налогоплательщиком; о построенных в городах или поселках новых зданиях или их частях, отданных в эксплуатацию; об изменениях в постройках и земельных участках, а также о том, если земельный участок пришел в негодность, или, наоборот, если непригодный земельный участок стал пригодным.
С целью компенсации экономического ущерба в результате землетрясений, произошедших 17 августа и 12 ноября 1999 года в области Мармары и ее округах, был создан налог на особые коммуникации и особые операции, более популярный под названием «налог на землетрясения», взимающийся с разговоров по мобильным телефонам, декларирования налогов, билетов «Национальной Лотереи», купонов «Спор Тото», авиабилетов, таможенных операций и в виде пошлины с любого вида операций с паспортом. Ставка налога на особые коммуникации – 25%.
Закон о внесении изменений к Законам «О некоторых налоговых обязательствах и налогах, созданных с целью компенсации экономического ущерба в результате землетрясений, произошедших 17 августа и 12 ноября 1999 года в области Мармары и ее округах» вступил в силу со дня его публикации в «Официальной Газете» 26 ноября 1999 года. Согласно этому Закону налог должен рассчитываться от декларированного в 1998 году дохода или суммы, являющейся основанием расчета налога с предприятий, а также полученного дохода в 1999 году и других платежей, рассчитанных от определенных сумм; зданий и земельных участков; моторных транспортных средств, разговоров по мобильным телефонам.
В заключении необходимо отметить, что в налогообложении сделок купли-продажи недвижимости кроется множество особых и исключительных моментов. Принимая во внимание вышеупомянутые положения, возможно избежать налоговые штрафы и другие убытки, которые могут появится в результате невнимательности сторон в отношении оплаты налогов и пошлин, связанных с такого рода сделками.
|
|
|
