Апрель 2008
ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ
Право преимущественной покупки определено Гражданским кодексом Турции как право, которое возникает у совладельца при продаже доли собственности другим совладельцем третьему лицу. Целью права преимущественной покупки является защита предпочтительного права другого совладельца на покупку доли, принадлежащей совладельцу, до заключения сделки продажи с третьим лицом. Другой целью законного права преимущественной покупки является защита долевой собственности от третьих лиц.
Условия применения и отказа от договорного права преимущественной покупки являются схожими с условиями законного права преимущественной покупки. В этом материале будет идти речь, в основном, о законном праве преимущественной покупки и лишь об исключительных положениях договорного права преимущественной покупки.
Право преимущественной покупки применяется лишь при сделке продажи, во всех других отношениях, в том числе, в случае принудительного аукциона, это право не применяется. При долевой собственности каждый из собственников имеет право преимущественной покупки. В случае смерти одного из собственников полученная наследниками доля не может быть поделена между ними, поэтому они обязаны распоряжаться ей совместно. Судебная практика Верховного суда имеет следующее решение в этой связи:
«В случае применения права преимущественной покупки совместной собственности суд принимает лишь иски, подписанные всеми совладельцами, либо предоставлены документы об их согласии. В случае, если не удалось получить согласие всех совладельцев, согласно ст. 640 Гражданского кодекса (ГК) Турции истцу дается срок для назначения представителя. В случае, если истец не является представителем, то полномочия истца переходят к представителю. Суд должен принимать во внимание эту норму. Для доказательства согласия совладельцев суду должно быть предоставлено нотариально заверенное согласие совладельцев либо доверенность от каждого совладельца на представление своих интересов в суде. (решение 6-ой палаты Верховного суда № 11323/11273 от 06.12.2005 года)»
В 2002 году были приняты изменения к ГК, требующие решение суда для применения права преимущественной покупки; также были установлены сроки для подачи судебного иска. Право преимущественной покупки может быть использовано в течении трех месяцев со дня оповещения нотариусом (по запросу продавца или покупателя) и в течении двух лет со дня заключения сделки продажи. Упомянутые сроки не могут быть изменены, и судья при принятии решения обязан руководствоваться этими сроками. В решении 6-ой палаты Верховного суда № 4456/4387 от 10.06.2004 года был определен трехмесячный срок от подачи иска. В случае, если оповещение не было получено от нотариуса, но обладатель права преимущественной покупки узнал о своем праве из другого источника, то срок исчисляется со дня, когда ему стало известно о своем праве. Решение 6-ой палаты Верховного суда № 10546/554 от 31.1.2006 года гласит: «Дело касается отмены продажи доли и отмены государственной регистрации в соответствующем регистре. Обладателями правом преимущественной покупки могут быть совладельцы собственности при продаже доли долевой собственности одним из совладельцев. Продавец или покупатель обязаны оповестить совладельцев о продаже доли собственности через нотариуса. Срок исполнения права преимущественной покупки составляет три месяца со дня оповещения нотариусом и два года со дня заключения сделки. При вынесении решения суд должен принимать во внимание упомянутые сроки. Истец не был оповещен о сделке нотариусом, поэтому подал иск исходя из даты, когда ему стало известно об этой сделке, следовательно суд должен рассмотреть этот иск и принять решение, исходя из обстоятельств дела.»
Нотариус обязан оповестить лицо, обладающее правом преимущественной покупки, по запросу продавца либо покупателя согласно закону «О нотариате» и соответствующим нормативным актам, в противном случае, оповещение окажется недействительным. Оповещение законных или договорных представителей обладателя права преимущественной покупки считается недействительным, кроме случаев, когда представители имеют специальные полномочия.
В случае, если государственная регистрация перехода доли собственности третьему лицу была сделана, то обладатель права преимущественной покупки может подать иск против нового собственника, если же регистрация еще не произошла, то – против настоящего собственника доли недвижимости. До решения суда о переходе собственности лицу, обладающему правом преимущественной покупки, последний обязан возместить расходы, составляющие оплаченную стоимость доли, а также расходы по регистрации сделки третьему лицу в срок и месте, указанных судом. В этой связи приводим решение Верховного суда:
«Дело об отмене продажи доли ответчиком и отмене государственной регистрации в соответствующем регистре. Так как, продавец, выступающий ответчиком, не оповестил истца о продаже доли через нотариуса, то факт, что иск подан по прошествии двух лет со дня продажи, не принимается во внимание. Необходимо определить оплаченную стоимость доли, расходов по государственной регистрации и оплате государственных пошлин. В этой ситуации суд в своем решении должен указать срок и сумму возмещения этих расходов истцом (решение 6-ой палаты Верховного суда №5698/8806 от 19.9.2006 года).”
Даже в случае, если при регистрации сделки с третьим лицом в регистре была указана заниженная продажная стоимость доли, то обладатель права преимущественной покупки обязан возместить лишь эту стоимость. Поэтому при регистрации покупки доли собственности необходимо указывать настоящую продажную стоимость, чтобы в случае присвоения этой доли лицом, обладающим правом преимущественной покупки, защитить себя от возможных убытков.
При сделках продажи долей недвижимости, земельных участков в обмен на их застройку право преимущественной покупки совладельцев может создать проблемы. В таких случаях необходимо заключить общий отказной договор либо отказной договор на конкретную сделку. В отказном договоре владелец заявляет об отказе от права преимущественной покупки. Такой договор становится действительным лишь после государственной регистрации. Если речь идет об отказе права преимущественной покупки лишь на конкретную сделку, то отказной договор должен быть заключен в письменной форме до или после продажи доли.
Использование права преимущественной покупки в долевой собственности не является обязательным. Совладельцы по желанию могут использовать либо не использовать это право. Неиспользование права преимущественной покупки при одной сделке продажи относится лишь к этой конкретной сделке, но это право может быть использовано при последующей сделке.
Обладатель договорного права преимущественной покупки может использовать это право лишь в отношении конкретной доли недвижимости, являющейся предметом этого договора. Только определенное лицо может быть обладателем права преимущественной покупки по договору, но если это право будет зарегистрировано в государственном регистре, то его могут использовать и правопреемники обладателя согласно зарегистрированным условиям и срокам. В случае, если право не зарегистрировано, то оно может быть использовано лишь его обладателем против собственника доли и его правопреемников. Если договор не противоречит условиям, зарегистрированным в государственном регистре, то срок использования правом преимущественной покупки составляет 10 лет. Обладатель права преимущественной покупки может отказаться от своего права. Согласно пар. 2 ст. 213 Обязательственного кодекса для признания договорного права преимущественной покупки договор должен быть исполнен в официальной форме. Как мы и отмечали ранее, другие условия использования договорного не отличаются от законного права преимущественной покупки.
|
|
|
