февраль 2008
АНАЛИЗ ПОСЛЕДНИХ ПОПРАВОК К ПРАВИЛАМ «О ДЕЛОВЫХ ЦЕНТРАХ» ЗАКОНА «О СОБСТВЕННОСТИ МНОГОЭТАЖНЫХ ЗДАНИЙ»
I - Введение
14.11.2007 года вступил в силу закон №5711 «О принятии изменений к закону «О собственности многоэтажных зданий» (“Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun”), редактирующий закон 23.6.1965 года №634 «О собственности многоэтажных зданий» (“Kat Mülkiyeti Kanunu”nun (KMK), учитывая потребности современного общества.
Ст.3 закона №5711 вносит поправки в области управления деловыми центрами (добавлен 3-ий параграф к ст.10, а также изменена ст.22 закона «О собственности многоэтажных зданий»).
II – Особое регулирование приобретения права собственности на офисное помещение в деловом центре
Прежняя редакция ст.10 закона содержала положение о том, что несколько долей собственности в многоэтажном здании возможно зарегистрировать как одну долю. Но это положение не относилось к праву собственности на офисные помещения. В этой связи возникала неопределенность при регистрации. [1]
В ст.3 «приобретение права собственности и права пользования» закона №5711 «О собственности многоэтажных зданий» было добавлено особое положение, регулирующее приобретение права собственности на офисное помещение, согласно которому, несколько приобретенных независимых долей собственности могут быть зарегистрированы как одна независимая доля. Например, независимые доли собственности в отелях или в деловых центрах могут быть зарегистрированы как одна независимая доля. При регистрации независимых долей, каждой будет присваивается свой номер. Однако, для этого необходимо подать проект об изменениях и разрешение на пользование зданием в Государственный Регистр.
III – Новые правовые нормы, касающиеся комплексных строений торговых центров и жилищных построек
Прежняя редакция закона «О собственности многоэтажных зданий» не содержала положений, касающихся комплексных строений торговых центров и жилищных построек. Правила «О комплексных строениях торговых центров и жилищных построек» вступили в силу с добавлением ст.3 к закону «КМК» в соответствии с принятым законом №2814. [2] Эти правила регулируют порядок управления группой строений, находящихся на одном земельном участке. [3]
В наши дни, когда строительство деловых центров и жилых строений происходит уже на нескольких независимых земельных участках, была необходима новая более усовершенствованная форма управления. [4] Эта необходимость присутствовала не только на практике, но и доктрина отмечала недостаточность правового регулирования в этой области. [5]
С целью заполнить этот пробел была добавлена новая часть «Особые положения для комплексных строений» в соответствии со статьей 22 закона №5711. Таким образом, в законе впервые появилось регулирование управления комплексными строениями. Новая часть закона, состоящая из девяти статей, выглядит следующим образом:
Статья 66 – применение
Статья 67 – места общего пользования
Статья 68 – строительные планы и проекты
Статья 69 – управление
Статья 70 – план управления и изменения
Статья 71 – назначение контрольных органов и органов управления
Статья 72 – участие в общих расходах
Статья 73 – временное управление
Статья 74 – другие правовые нормы
1 – Определение «комплексных строений» и деловых центров
Новая ст.66 предлагает определение «комплексным строениям» в следующей форме: «Комплексное строение находится на одной или нескольких долях (участках) земли, построено или будет построено согласно определенному утвержденному плану размещения, имеет основные удобства, места общего пользования, социальные и подсобные постройки, связанные между собой одной структурой управления.»
Новая часть закона относится и к деловым центрам. Определение «комплексное строение» включает в себе также деловые центры. Благодаря этой формулировке, при определении права собственности на независимую долю в ст.1 закона «О собственности многоэтажных зданий», пропадает необходимость в термине «офисное помещение».
2 – Места общего пользования
Согласно новой ст. 67, находящимся на территории жилых комплексов и деловых центров объектам общего пользования: паркам, объектам и сооружениям, блокам, и другим объектам, входящим в комплексное строение, при регистрации присваивается номер. Таким образом, в новой редакции закона были заполнены пробелы, касающиеся процедуры регистрации комплексных строений. [6]
3 – Управление
а) 5-ти органная форма управления
Новая редакция закона регулирует 5-ти органную форму правления. Согласно ст.69, управление комплексным строением состоит из следующих органов: «общество собственников долей строения», «общество собственников долей группы строений», «общество представителей группы строений», «общество собственников долей комплексного строения» и «общество представителей комплексного строения».
i) Общество собственников долей строения
Согласно новому закону, «общество собственников долей строения» ответственно за управление местами общего пользования (лифт, чердак и т.д) соответственного строения, являющегося частью комплексного строения. «Общество собственников долей строения» состоит из собственников квартир или офисов, находящихся в строении. Благодаря новой ст.74 появилось правовое регулирование «управления недвижимыми объектами».
ii) Общество собственников долей группы строений
При наличии нескольких строений управление местами общего пользования в этих строениях происходит путем образования «общества собственников долей группы строений», состоящих из собственников квартир или офисов этой группы строений. Но в случае, если собственники квартир или офисов хотят более простую и эффективную форму правления, то они могут создать «общество представителей группы строений».
iii) Общество представителей группы строений
«Общество представителей группы строений» состоит из руководителя и представителей, выбранных из числа собственников квартир или офисов этой группы строений. Для эффективности управления закон наделил руководителей полномочиями представлять интересы собственников долей и принимать решения от их лица, используя право голоса.
iv) Общество собственников долей комплексного строения
Для управления местами общего пользования, объектами и строениями, входящими в состав комплексного строения, создается «общество собственников долей комплексного строения». Это общество состоит из собственников долей всех квартир или офисов, входящих в комплексное строение. Форма управления определяется решением этого объединения. Для упрощенного и эффективного управления, объединение может передать свои полномочия «обществу представителей комплексного строения».
v) Общество представителей комплексного строения
«Общество представителей комплексного строения» состоит из руководителей всех строений и представителей, выбранных из числа собственников всех объектов, входящих в комплексное строение. Руководители строений имеют право представлять интересы собственников долей и наделены правом голоса. Закон обязывает составлять план правления согласно количеству участников, процедуре их избрания в общество, и особенностям комплексного строения, обеспечивая, таким образом, гибкое управление объектом в соответствии с нуждами офисных и жилищных помещений.
б) Назначение контрольных органов и органов управления
Согласно ст.71, собственники офисов или квартир каждого строения выбирают одного руководителя и одного ревизора. При наличии «общества представителей комплексного строения», обязанность выбирать руководителя и ревизора переходит в их полномочия. В строениях или на объектах, не являющихся строениями, но входящими в комплексное строение, количество руководителей и ревизоров определяется по количеству долей собственности. Руководители и ревизоры избираются абсолютным большинством голосов собственников всех квартир и офисов.
в) Собрания
Ст.14 новой редакции закона «КМК» регулирует процедуру созыва собрания. Созыв участников общества собственников долей комплексного строения должен происходить не реже одного раза в два года в первом месяце второго календарного года, если общество не решает иначе.
г) Отмена решений представителей
Законом №5711 были добавлены положения к ст.19 закона «КМК», регулирующие процедуру отмены решений. Согласно этим положениям, иск об отмене решения обществ представителей группы строений и представителей комплексного строения имеет право подавать руководитель одного из обществ. Руководитель обязан объявить об иске представителям группы строений и представителям комплексного строения.
IV – Важное замечание: обратите внимание на даты 27.05.2007 и 27.08.2007!
Временная ст.3 закона №5711 обязывает составить план управления комплексными строениями в течении шести месяцев со дня вступления закона в силу (27.11.2007). Прежние руководители имеют право исполнять свои обязанности до выбора нового руководства. Не позже трех месяцев со дня изменения плана управления необходимо избрать руководителя комплексного строения. Таким образом, план управления комплексного строения должен быть готов не позже 27.05.2007, а новый руководитель должен быть назначен не позднее 27.08.2007.
V - Вывод
В соответствии с законом №5711, особенно ст.3 этого закона, в закон «О собственности многоэтажных строений» были внесены существенные изменения, которые были необходимы для полноценного управления деловыми центрами. Ранее действующее законодательство было недостаточным для современных условий строительства и управления комплексными строениями.
Новая редакция закона «О собственности многоэтажных строений» заполнила пробелы в регулировании строительства и управления комплексными строениями, находящимися на нескольких земельных участках.
|
|
|
