Settembre 2008
GLI ULTIMI SVILUPPI NELLA VENDITA DEGLI IMMOBILI AGLI STRANIERI
I – Introduzione:
La stabilità e crescità raggiunta nell’economia della Turchia negli ultimi anni ha chiamato l’attenzione degli investitori stranieri o persone fische straniere al mercato immobiliare della Turchia. Il fatto che la Turchia attiri investimenti stranieri ha creato l’esigenza di un nuovo regolamento sul diritto di acquistare immobili degli stranieri. In questa materia ci sono stati vari amendamenti nelle legge e la Corte Costituzionale ha abrogato alcuni di questi regolamenti.
Per questa ragione, le disposizioni sul diritto di acquistare immobili della Legge sui Titoli Immobiliari in particolare sono state soggette di vari amendamenti. Le persone fisiche e giuridiche interessate ad acquistare immobili in Turchia hanno dovuto seguire gli sviluppi nella materia. Perciò, abbiamo considerato utile ricapitolare gli ultimi sviluppi in questa materia per aiutare agli cittadini stranieri.
II – Gli sviluppi prima della Legge no: 5782:
1) La decisione della Corte Costituzionale relativa all’articolo 35 della Legge sui Titoli Immobiliari:
Con la sua decisione pubblicata nella Gazzetta Ufficiale nel 16.1.2008, la Corte Costituzionale aveva abrogato parzialmente i paragrafi sette e otto dell’articolo 35 della Legge sui Titoli Immobiliari relativo all’acquisizione degli immobili dagli stranieri. La Corte Costituzionale non aveva abrogato l’articolo interamente, ma solo il potere del Consiglio degli Ministri di aumentare il limite della quantità degli immobili che possono essere acquistati dagli cittadini stranieri.
2) La decisione della Corte Costituzionale sul subparagrafo 3/d della Legge sugli Investimenti Stranieri Diretti:
L’esigenza di un nuovo regolamento creato da questa decisione si è affermata anche dalla decisione della Corte Costituzionale pubblicata nella Gazzetta Ufficiale nel 16.04.2008. In questa decisione la Corte Costituzionale ha abrogato il subparagrafo “d” dell’articolo 3 della Legge no: 4875 sugli “Investimenti Stranieri Diretti” che regolava il diritto di acquistare immobili degli investitori stranieri.
Secondo questo articolo le società fondate o partecipate dagli investitori stranieri in Turchia e che hanno una personalità giuridica avevano il diritto di acquistare immobili o diritti reali limitati nelle zone aperte all’acquisizione dei cittadini Turchi senza richiedere la condizione di reciprocità e senza escludere nessuna zona per i motivi di sicurezza nazionale o servizio pubblico. La Corte Costituzionale ha basato la sua decisione sulle osservazioni che il diritto di acquistare immobili degli investitori stranieri non ha nessun limite legale e che non c’è nessuna disposizione che regola il trasferimento o le condizioni di uso dell’immobile. La Corte ha ache deciso che questa decisione entrarebe in vigore nel 16.10.2008 per lo scopo di proteggere gli investitori stranieri finché il legislatore non farà un nuovo regolamento.
III – Le riforme portate dalla legge no: 5782:
Per lo scopo di superare l’ambiguità causata da queste decisioni la Legge no: 5782 sulla “Riforma nella Legge sui Titoli Immobiliari” [Legge no: 5782] è stata redatta e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale no: 26937 del 15.7.2008.
1) Modificazioni nell’articolo 35 della Legge sui Titoli Immobiliari:
Con la modificazione portata dal primo articolo di questa legge le zone dove gli stranieri non possono acquistare immobili sono state regolate in dettaglio ed il Consiglio dei Ministri è stato conferito il potere di determinare queste zone.
Per quanto riguarda le persone fisiche straniere si indica espressamente che “... possono acquistare immobili e diritti reali indipendenti e costanti...” Perciò, essi non sono permessi ad ottenere diritti reali legati ad un immobile e non trasferibili. Per esempio acquisione di diritto di abitazione, diritto di usufrutto e diritto di superficie legato ad un immobile o non trasferibile non è permesso alle persone straniere fisiche.
La legge dispone che la quantità degli immobili che possono essere acquistati dagli cittadini stranieri nelle città e nelle provincie non possono superare 10% delle zone dei piani guide e piani urbanistici attuativi. Secondo la disposizione abrogata di questo articolo, il Consiglio dei Ministri era stato conferito il potere di aumentare questo limite. Nel nuovo regolamento si osserva che il potere del consiglio dei ministri è limitato con diminuire questo limite.
Tuttavia, dato che questa disposizione è stata regolata per le persone straniere fisiche, non vi è nessuna limitazione per quanto riguarda la quantità degli immobili che possono essere acquistati dalle società straniere.
2) Il nuovo articolo 36 della Legge sui Titoli Immobiliari:
Con il secondo articolo della Legge no: 5782, l’articolo 36 della Legge sui Titoli Immobiliari è stato ri-redatto. Questo articolo era abrogato dalla legge no: 4916 datata il 19.07.2003.
Con questo nuovo articolo, il subparagrafo 3/d della “Legge sugli Investimenti Stranieri Diretti” che era abrogato dalla Corte Costituzionale con la decisione pubblicata il 16.04.2008 è stato regolato di nuovo. Questo subparagrafo regolava il diritto di acquistare immobili o diritti reali limitati degli investitori stranieri.
Il subparagrafo 3/d della “Legge sugli Investimenti Stranieri Diretti” era intitolato “acquisizione degli immobili” e si leggeva cone segue:
“Le società che hanno una personalità giuridica, che sono fondate o partecipate dagli investitori stranieri hanno il diritto di acquistare immobili o diritti reali limitati nelle zone aperte all’acquisizione dei cittadini Turchi.”
Si può osservare che, in conformità al ragionamento della Corte Costituzionale, il nuovo regolamento è redatto in una maniera molto più dettagliata.
Tuttavia il nuovo regolamento contiene alcune limitazioni. Ad esempio, il fatto che nel testo dell’articolo si utilizzi l’espressione di “società che hanno una personalità giuridica” significa che le società semplice che non hanno una personalità giuridica, per esempio i consorzi non potranno beneficare di questo diritto. Si osserva anche che il diritto di acquistare immobili delle società straniere è stato legato alla condizione che esse “conducano le attività indicate nel loro atto costitutivo.”
Secondo il nuovo articolo 36, gli immobili acquistati in questa maniera possono essere trasferiti sia alle altre società straniere in Turchia sia tramite il trasferimento delle azioni di una società Turca ad una società straniera.
Il nuovo articolo 36 dispone che nel caso della liquidazione di una società straniera in Turchia, l’acquisizione degli immobili della società dai soci stranieri dipende alla soddisfazione delle condizioni del nouvo articolo 35.
Ancora secondo lo stesso articolo nell’acquisizione degli immobili nelle zone strategiche si deve ottenere il permesso dello stato maggiore dell’esercito o dai comandi competenti; e nelle zone di sicurezza il permesso dei governi locali deve essere ottenuto.
IV – Sonuç:
La nuova legge ha mirato a promuovere la situazione delle persone straniere fisiche e giuridiche che non potevano utilizzare il loro di acquistare immobili in una maniera efficace dalla decisione della Corte Costituzionale. In particolare si è cercato di riempire la lacuna creata dalla decisione di cancellare il subparagrafo 3/d della “Legge sugli Investimenti Stranieri Diretti.” Sebbene questa legge abbia regolato in dettaglio il diritto di acquistare immobili degli stranieri, non si può dire che è sufficiente a causa delle limitazioni che porta.
Si deve anche aggiungere che nel 17.07.2008 il Dipartimento degli Affari Esteri del Direttorato Generale dei Titoli Immobiliari e del Catasto ha pubblicato una direttiva sull’applicazione degli articoli 35 e 36 della “Legge sui Titoli Immobiliari” e l’ha comunicato ai direttorati locali di titoli immobiliari.
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