Aprile 2008
DIRITTO DI PRELAZIONE
Possiamo esaminare il diritto di prelazione come il diritto di prelazione legale regolato nel nostro Codice Civile sotto il capitolo dedicato alla propritetà in comune ed il diritto di prelazione che si conosce ad una terza persona con un contratto senza una relazione di proprietà in comune. Lo scopo del diritto di prelazione è conoscere il diritto dell’interessato di domandare la vendita e trasferimento dell’immobile o la parte dell’immobile soggetto alla proprietà in comune a se stesso in precedenza nel caso della vendita di essi ad una terza persona. Un altro motivo della presenza del diritto di prelazione legale nella proprietà nel nostro codice è impedire inserimento dei terzi alla proprietà in comune.
Visto che tutte le disposizioni relative all’utilizzazione, alla deroga del diritto di prelazione contrattuale sono valide anche per il diritto di prelazione legale, in questo articolo si tratterà del diritto di prelazione legale in particolare. Si accentuerà le disposizioni eccezionali relative al diritto di prelazione contrattuale.
Il diritto di prelazione non può essere utilizzato negli altri trasferimenti che per la vendita, come la vendita nell’esecuzione forzata ad esempio, visto che il diritto di prelazione si applica solo nelle relazioni di vendita. Nella proprietà in comune tutti i soci hanno il diritto di prelazione che nasce dal codice. Nel caso se un socio è defunto, gli eredi possono utilizzare il diritto di prelazione eredito dal defunto a causa della relazione di proprietà collettiva tra di loro. Anche la Corte di Cassazione ha fatto un decisione in conformità a ciò:
“Nel caso dell’uso del diritto di prelazione, se la quota per cui la causa è stata avviata è soggetto alla proprietà collettiva, tutti i soci devono fare la causa insieme, o i soci devono approvare la causa avviata da un socio. Nel caso della mancanza dell’accordo di tutti i soci, secondo l’articolo 640 del Codice Civile, si da un periodo all’attore per nominare un rappresentante dal Tribunale competente a gestire il patrimonio ereditario. Nel caso se il rappresentante è un altra persona che l’attore, l’attore perde il suo titolo di attore e la causa continua tramite il rappresentante. Questo fatto relativo alla legittimazione ad agire deve essere considerato dal giudice spontaneamente ed in precedenza. L’approvazione può essere ottenuta con dichiarazione all’udienza o presentando un documento di approvazione autenticato dal notaio o dando procura all’avvocato che segue la causa.” (Y. 6. HD, 06.12.2005 T., 11323/11273)
Dopo della riforma del Codice Civile nel 2002, si può utilizzare il diritto di prelazione solo tramite una causa. Il Codice ha provisto le prescrizioni del diritto di prelazione legale. Il diritto di prelazione deve essere utilizzato entro tre mesi dopo della notificazione della vendita tramite notaio pubblico al proprietario del diritto e comunque entro due anni dalla vendita. Questa prescrizione è definita e non può essere sospesa o interrotta ed il giudice deve prenderla in considerazione spontaneamente. La Corte di Cassazione ha calcolato i tre mesi “secondo la data dell’invio della notificazione” nella sua decisione 6. HD 10.06.2004 T. 4456/4387. Anche se il codice ha considerato la data dell’invio della notificazione come l’inizio del periodo di tre mesi, nel caso se il proprietario del diritto apprenda la venduta del soggetto del diritto di prelazione i qualsiasi modo, il periodo di tre mesi inizierà. La Corte di Cassazione stabilisce nella sua decisione 6. HD, 31.1.2006 T., 10546/554 che “La casua è sulla domanda dell’annullamento della vendita della quota soggetta al diritto di prelazione al convenuto e la sua registrazione. Il diritto di prelazione è un diritto dei soci di un immobile in comune che da il diritto di comprare in precedenza una quota nel caso se una quota viene venduta ad una terza persona. Il compratore o il venditore deve notificare la vendita tramite notaio agli altri soci. Il diritto di prelazione scade entro tre mesi dalla notificazione della vendita al propiretario del diritto e comunque entro due anni. Questa scadenza è definita e deve essere presa in considerazione spontaneamente dal Tribunale. Visto che la venduta della quota soggetta al diritto di prelazione al convenuto non è stata notificata al socio attore, si deve accettare che l’attore è giustificato di avviare la causa nella scadenza iniziando dalla data in cui ha appreso la venduta e si deve esaminare il merito della causa.”
Il notaio farà la notificazione della vendita sulla domanda del compratore o del venditore secondo il Codice Notarile ed il regolamento relativo; altrimenti la notificazione sarà invalida. La notificazione ai procuratori contrattuali o legali non soddisfa il requisito di notificazione salvo che il procuratore abbia un autorità speciale in questa materia.
Il proprietario del diritto di prelazione potrà rivolgere contro la terza persona se l’immobile è stato registrato al suo nome, o contro il socio che ha fatto la vendita se l’immobile non è stato ancora registrato. Il proprietario del diritto di prelazione deve pagare in contanti il prezzo di vendita e la porzione del compratore delle tasse di registrazione nella scadenza ed alla persona da determinare dal giudice prima della decisione sul trasferimento della proprietà. Anche la Corte di Cassazione è della stessa opinione:
“La causa è sulla domanda dell’annullamento della vendita della quota al convenuto e della registrazione. Il compratore convenuto non può domandare la fissazione del prezzo della vendita in prelazione visto che ha causato al passare del tempo fra la data della vendita e la data della causa come non ha notificato la vendita all’attore tramite notaio. Il prezzo della vendita in prelazione deve essere calcolato considerando il prezzo di vendita nel registro, le tasse e le spese.
In questo caso, il tribunale deve dare del tempo all’attore per garantire il prezzo della vendita in prelazione che sarà composto dal prezzo di vendita nei registri, le tasse di registrazione e le spese, ed il tribunale deve fare una decisione secondo questa garanzia.” (Y. 6. HD, 19.9.2006 T., 5698/8806).”
Nella vendita fatta ad una terza persona, il proprietario del diritto di prelazione utilizzerà il suo diritto secondo il prezzo nei registri anche se per qualsiasi ragione un prezzo basso che il prezzo effettivo è stato scritto nel registro. Per questa ragione, sarebbe opportuno di dimostrare il prezzo effettivo nei registri quando si compra una quota di un immobile soggetto alla proprietà in comune per poter proteggere il compratore dalle future domande dei proprietari del diritto di prelazione.
Nella pratica, sia nella vendita semplice o nella vendita della quota contro costruzione degli immobili soggetti alla proprietà in comune, il diritto di prelazione dei soci può creare problemi. Per questa ragione, nella pratica, si fa dei contratti di derogazione del diritto di prelazione in generale o derogazione relativa ad un particolare contratto di vendita. Derogazione dal diritto di prelazione sarà valida se fatta nella forma autenticata e trascritta ai registri immobiliari. Derogazione relativa ad una particolare vendita sarà fatta nella forma scritta. Questa derogazione scritta puo essere fatta prima o dopo della vendita.
Nella proprietà in comune, i soci non hanno un dovere di utilizzare il loro diritto di prelazione. Tuttavia, il diritto di prelazione nasce solo per colui che lo utilizzano. Ancora, per il proprietario del diritto di prelazione legale che non utilizza il suo diritto ad una vendita, il suo diritto esaurisce solo quanto riguarda questa vendita; tuttavia nel futuro, nel caso se uno degli soci trasferisca la sua quota vendendola, si potrà utilizzare il diritto di prelazione. Diritto di prelazione contrattuale: Visto che questo diritto è concesso tramite un contratto, può essere utilizzato solo nella vendita dell’immobile ad una terza persona. Visto che il diritto di prelazione significa solo un diritto ad un credito, può essere utilizzato contro ai successivi proprietari dell’immobile che sono successori singolari solo quando è trascritto ai registri pubblici e nel tempo e nelle condizioni della nota trascritta. Se il diritto non è trascritto, può essere utilizzato solo contro al controparte proprietario ed ai suoi successori universali. Se non è deciso altrimenti, l’efficacia della nota sarà per 10 anni. È anche possibile di derogare dal diritto di prelazione contrattuale. Secondo l’articolo 213/2 del Codice delle Obbligazioni, si può conoscere il diritto di prelazione nella forma scritta. Come sopra indicato, altri aspetti dell’uso del diritto di prelazione contrattuale sono uguali con l’uso del diritto di prelazione legale.
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