Febbraio 2008
ESAME DELLE RECENTE DISPOSIZIONI RELATIVE ALLA GESTIONE DEI CENTRI COMMERCIALI NELLA LEGGE SULLA PROPRIETA’ SOLITARIA
I - Introduzione
Con la legge no 5711 datata il 14/11/2007 sulla “Modificazione nella Legge sulla Proprietà Solitaria” (La Legge no. 5711), alcuni articoli della Legge no. 634 datata il 23/6/1965 sulla Proprietà Solitaria” vengono modificati, ed alcuni disposizioni sono aggiunte in conformità alle esigenze attuali.
Le disposizioni più importanti di questa riforma relative alla gestione dei centri commerciali sono l’articolo 3 sulla fondazione della proprietà condominiale nei posti di lavoro (aggiunto al terzo paragrafo dell’articolo 10 della Legge sulla Proprietà Solitaria) e l’articolo 22 che regola la gestione complessa dei supercondomini.
II – La disposizione specifica relativa alla fondazione della proprietà condominiale nei posti di lavoro
Sebbene l’ex. articolo 10 della Legge sulla Proprietà Solitaria prevedesse la possibilità di fondare proprietà condominiale per più di una proprietà solitaria come esse fossero una proprietà solitaria, si mancava la presenza di una disposizione specifico per i posti di lavoro. Questa situazione creava dei problemi perché non si sapeva come tale proprietà sarebbero registrati.
L’articolo 3 della legge 5711 aggiunge una disposizione specifica all’articolo 10 della Legge sulla Proprietà Solitaria sulla fondazione della proprietà solitaria nei posti di lavoro. Secondo questo articolo, sarà possibile di fondare una sola proprietà solitaria nei posti di lavoro che devono essere registrati in questo modo a causa della loro natura. Ad esempio, gli alberghi o posti di lavoro che coprano più di una proprietà solitaria saranno registrate come una proprietà solitaria. Nei registri dei titoli di proprietà, nel posto del proprietario delle singole proprietà solitarie saranno registrati i numeri delle proprietà solitarie. Pero, per questo si deve inoltrare il progetto relativo ed il permesso di utilizzazione dell’edificio all’Ufficio dei Registri dei Titoli di Proprietà.
III – Le disposizioni relative ai supercondomini
Nella Legge sulla Proprietà Solitaria, non c’erano delle disposizioni sui supercondomini. Si dirigeva la gestione dei super condomini coll’articolo aggiuntivo 3 della Legge sulla Proprietà Solitaria che era aggiunto con la Legge no. 2814. Questa disposizione regolava un semplice modello di gestione per più di un edificio su una sola parcella.
Tuttavia, nel nostro giorno i grandi siti sono costruiti su più di una parcella, e perciò si sentiva un modello di gestione più complesso. La mancanza delle disposizioni specifiche relative a questa materia si esprimeva anche nella dottrina.
Per riempiere questa lacuna, il capitolo novesimo intitolato “Disposizioni Sprecifiche Relative alla Gestione delle Supercondomini” è stato inserito alla Legge sulla Proprietà Solitaria con l’articolo 22 della Legge no. 5711. La struttura di questo capitolo composto da nove articoli è come segue:
Articolo 66 – scopo
Articolo 67 – utilità comuni
Articolo 68 – piani e progetti di situazione
Articolo 69 – gestione
Articolo 70 – piano di gestione e la sua modificazione
Articolo 71 – nominazione dell’amministratore e del sindaco
Articolo 72 – partecipazione alle spese comune
Articolo 73 – amministrazione temporanea
Articolo 74 – altre disposizioni
1 – La definizione di “Supercondominio” ed i Centri Commerciali
“Supercondominio” è definito dal nuovo articolo 66 come segue: “Supercondominio significa più di un edificio che sono o saranno costruiti su una o più di una parcelle, e che sono collegati nel senso di infrastruttura, utilità comuni, utilità e servizi sociali e la gestione di esse.”
Come si può concludere anche di questa definizione, il legislatore ha posto attenzione all’applicazione di questa definizione anche ai centri commerciali. Si può sottrare che l’espressione “più di un edificio” copre anche centri commerciali anche dal fatto che il primo articolo della Legge sulla Proprietà Solitaria indica espressamente che “posti di lavoro” sono anche soggetti della legge.
2 – Le utilità comuni
Il nuovo articolo 67 prevede che i parcheggi e le utilità che si trovano di solito nei siti e nei centri commerciali saranno registrati nel registro dei titoli di proprietà indicando i numeri dei gruppi di parcelle, parcelle e blocchi a cui queste utilità sono assegnate. Così, si è mirato di risolvere il problema di registrazione delle utilità comuni al registro dei titoli di proprietà.
3 – La gestione
a) Modello di gestione composto da cinque organi
La nuova legge prevede per un modello di gestione composto da cinque organi. Gli organi di gestione sono elencate nell’articolo 69 come “consiglio di condomino del blocco”, “consiglio di condomio del gruppo delle parcelle”, “consiglio dei rappresentanti del gruppo delle parcelle”, “consiglio di condominio del supercondominio” e “consiglio dei rappresentanti del supercondominio.”
i)Consiglio di condominio del blocco
Le utilità comuni (come ascensore o tetto) di ogni blocco nella costruzione in massa sarà amministrata dal “consiglio di condominio del blocco.” “Consiglio di condominio del blocco” è composto dai proprietari delle residenze o i posti di lavoro di ogni blocco. Le disposizioni sulla “gestione del condominio” si appliceranno nella gestione del blocco tramite il nuovo articolo 74.
ii) Consiglio di condomio del gruppo delle parcelle
In un gruppo di parcelle, i proprietari delle residenze e dei posti di lavoro del gruppo possono fondare il “consiglio di condominio del gruppo delle parcelle” per l’amministrazione delle utilità comuni nelle parcelle. Però, considerando che i proprietari delle residenze e dei posti di lavoro nei grandi siti e nei centri commerciali possono desiderare un modello di gestione più efficace, la legge ha anche previsto che essi possono trasferire la gestione delle utilità comuni al “consiglio dei rappresentanti del gruppo delle parcelle.”
iii) Consiglio dei rappresentanti del gruppo delle parcelle
“Consiglio dei rappresentanti del gruppo delle parcelle” si costituisce degli amministratori nominate dai proprietari delle residenze e dei posti di lavoro e dei rappresentanti dei proprietari delle proprietà solitarie che non sono in qualità di blocco. Per l’efficacia dell’amministrazione, la legge ha previsto che gli amministratori avranno diritto di voto uguale alle proprietà solitarie che rappresentono.
iv) Consiglio del supercondominio
La legge ha reglolato il “consiglo del supercondominio” per l’amministrazione degli spazi, utilità comuni dei centri commerciali ed i siti di residenza. Questo consiglio si costituisce di tutti i proprietari delle residenze e dei posti di lavoro del sito. Il modo di amministrazione si decide dal medesimo consiglio. Ancora, per garantire l’efficacia dell’amministrazione si è regolato che il consiglio del supercondominio può trasferire la gestione al consiglio dei rappresentanti del super condominio.
v) Consiglio dei rappresentanti del supercondominio
“Consiglio dei rappresentanti del supercondominio” si costituisce di tutti gli amministratori dei blocchi nel sito e dei proprietari delle proprietà solitarie che non sono in qualità di blocco. Ancora, gli amministratori dei blocchi hanno il diritto di voto uguale alle proprietà solitarie che rappresentono. Inoltre, la legge ha disposto che i numero dei membri del consiglio dei rappresentanti del supercondominio ed il sistema elettorale saranno disposti nel regolamento di condominio “considerando anche la particolarità del condominio”; e cosi ha garantito la flessibilità dell’amministrazione dei centri commerciali.
b) Il sistema di nominazione dell’amministratore e del sindaco
Secondo il nuovo articolo 71, i proprietari delle residenze e dei posti di lavoro di ogni blocco nomineranno un amministratore ed un sindaco. Il consiglio dei rappresentanti del supercondominio” nominerà un amministratore ed un sindaco per tutti gli spazzi e tutte le utilità comuni del sito. Nei blocchi e delle proprietà solitarie che non sono in qualità di blocco, l’amministratore ed il sindaco si eleggeranno con maggioranza dei voti e delle proporzioni di zona. L’amministratore ed il sindaco del sito si eleggeranno con maggioranza assoluta delle residenze e dei posti di lavoro in tutto il sito rappresentate dagli amministratori e dei rappresentanti.
c) Le assemblee
Secondo l’articolo 14 della nuova legge si è aggiunto una nuova disposizione specifica sui supercondomini all’articolo 29 della Legge sulla Proprietà Solitaria relativo alla frequenza delle assemblee. È disposto che l’assemblea si terrà al meno una volta per due anni e se non previsto altrimenti, nel primo mese del secondo anno calendario.
d) La cancellazione delle decisioni del Consiglio dei Rappresentanti
La Legge no. 5711 ha aggiunto una disposizione specifica sui supercondomini all’articolo 19 della Legge sulla Proprietà Solitaria che regola le azioni di cancellazione. Questa disposizione prevede che nelle azioni di cancellazione delle decisioni del consiglio dei rappresentanti del gruppo delle parcelle e del consiglio dei rappresentanti del supercondominio, questi consigli avranno la legittimazione ad agire passiva. L’amministratore annuncierà l’azione ai consigli dei rappresentanti del gruppo delle parcelle e del supercondominio.
IV – Nota importante: Attenzione ai dati del 27.05.2007 e del 27.08.2007
Il terzo articolo provvisorio della legge no. 5711 dispone l’obbligo di adattare i regolamenti di condominio dei siti e centri commerciali alle disposizioni della nuova legge entro sei mesi dalla data dell’ingresso in vigore della legge no. 5711 (27.11.2007). Fino alla preparazione dei nuovi regolamenti, gli amministrazioni saranno al potere. Il nuovo amministratore del supercondominio deve essere eletto entro tre mesi dall’adattazione del precedente regolamento di condominio. In conclusione, i presenti supercondomini devono adattare i loro regolamenti di condominio fino al 27.05.2007 e devono nominare un nuovo amministratore fino al 27.08.2007.
V - Conclusione
La legge no. 5711 ed in particolare il suo articolo tre da l’impressione che la mancanza per le nuove disposizioni specifiche per soddisfare le esigenze dei posti di lavoro viene considerata. Si sentiva da tanto tempo la mancanza delle disposizioni specifiche all’amministrazione dei supercondomini che si costruiscono nel nostro giorno anche come centri commerciali.
La nuova legge ha portato delle disposizioni specifiche relative all’amministrazione dei supercondomini che sono costruiti su più di una parcella. La gestione dei grandi siti e dei centri commerciali del nostro giorno costruiti su più di una parcella si sono congiunti alla complessa struttura di amministrazione di cui avevano bisogno.
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