Mai 2010
ANPASSUNGSKLAGE
Mietverträge können als Miet- oder Pachtverträge abgeschlossen werden.
Miete ist, die Übertragung des Nutzungsrechts auf einem beweglichen Gut oder Grundstück für einen bestimmten Wert.
Dagegen wird in einem Pachtvertrag abgeschlossen, dass man die Nutzungsrechte der beweglichen Güter oder Grundstücke von denen man Produkte erhalten kann, gegenüber einer Zahlung benutzt, die Früchte sammelt, betreibt und die Rechte vermietet. Als Regel bedarf die Gültigkeit des Mietvertrags keiner Form. Aber in bestimmten Gesetzen (Gesetz über staatliche Ausschreibungen, Leasing Gesetz, Gesetz zum geistiges Eigentum) wird beschrieben, welche Form der Mietvertrag haben sollte um gültig zu sein. Nebenbei haben die Parteien die Möglichkeit und das Recht, für die Gültigkeit des Mietvertrages einer Form zu bestimmen. Nach welchen Formregelungen der Mietvertrag abgeschlossen wird, ist bei dem Beweisverfahren von wesentlicher Bedeutung.
Obwohl ein schriftlicher Vertrag nur wieder schriftlich bewiesen werden kann, ist es möglich mündliche Mietverträge durch alle möglichen Mittel zu beweisen.
Mietforderungen werden mit der Nichtzahlung der Miete von einem Monat fällig. Falls die Parteien für den Erfüllungstag bestimmt haben, wird die Forderung fällig, falls man an diesem bestimmten Datum die Zahlungsleistung nicht erfüllt. Die Verzugszinsen werden ab den folgenden Tagen berechnet: Falls für den Verzug keine Mahnung erforderlich ist dann am Verzugstag, falls eine Mahnung erforderlich ist dann an dem Tage wann der Schuldner die Mahnung erhält.
Im türkischen Obligationengesetz wurde bei Klagen über die Mietforderungen für eine Verjährungsfrist von 5 Jahren bestimmt. Für Klagen, bei denen der Mieter mit versehen eine Zahlung gemacht hat oder eine Zahlung ohne einem Rechtsgrund gemacht hat, dann wird die Verjährungsfrist zu 2 Jahren vermindert. Falls der Mieter weitere Schulden, die keine Mietzahlungen sind aber die trotzdem vom Mietvertrag auftauchen, hat; dann ist die Klageverjährungsfrist für diese Forderungen 10 Jahre.
ANPASSUNGSKLAGEN: Sind Klagen, die bei Parteien erhoben werden kann, um den Mietvertrag an die geänderten Umstände anzupassen. Das sachlich zuständige Gericht wird nach der jährlichen Mietsumme bestimmt. Falls die jährliche Mietsumme unter der Grenze das in der Zivilprozessordnung bestimmt wurde ist, dann ist die Zivilkammer des Friedengerichts (Sulh Hukuk Mahkemeleri) zuständig. Falls die jährliche Mietsumme über der Grenze ist, dann sind die Zivilgerichte der ersten Instanz (Asliye Hukuk Mahkemeleri) zuständig. Die Klage für die Nichtigerklärung der Entscheidung über die Erhöhung der Mietsumme ist anders als den Anpassungsklagen und ist eine Feststellungsklage. Daher ist in solchen Klagen nach Artikel 8 der Zivilprozessordnung die Zivilkammer des Friedengerichts zuständig.
Als Regel wird angenommen, dass am Zeitpunkt der Mietvertragsabschließung zwischen den Parteien ein Gleichgewicht besteht. Mit einer Anpassungsklage wird die Anpassung der Mietsumme an die bestehende Lage erfordert, welche sich nach der Vertragsabschließung wegen Ereignisse die einen großen Teil der Gesellschaft beeinflusst und dadurch das sozial Gleichgewicht geändert hat. Hier ist es von einer der Vertragsparteien nicht mehr zu erwarten, das er seiner Vertragspflichten nachgeht. Daher wird die Vertragspartei das Recht haben, die Mietsumme an die geänderte Lage anzupassen.
Um eine Anpassungsklage zu erheben, muss der außerordentliche Fall nicht voraussehbar und unerwartet sein. Ob der Fall voraussehbar ist oder nicht, wird nach der Frist des Vertrages, das Inhalt des Vertrages und die Eigenschaft des Falles das nachher vorkommt bewertet. In kurzfristigen Verträgen werden Fälle wie Teuerung, Inflation, Minderung des Geldwertes und gesetzliche Änderungen als voraussehbar bewertet. Der außerordentliche Fall muss unerwartet und nicht voraussehbar sein und der Kläger darf wegen diesem Fall nicht verantwortlich sein. Der Kläger hat kein Recht auf eine Anpassungsforderung falls er den Fall durch seinem haften verursacht hat. Dazu verlieren auch die Parteien das Recht auf eine Vertragsanpassungsforderung falls sie ohne Vorbehalt ihre vertragliche Pflichte erfüllt haben. Unter dem Lichte dieser Erläuterungen ist zu sagen, dass einer der Parteien das Recht auf eine Anpassungsforderung hat, falls das Gleichgewicht im Mietvertrag deutlich nicht mehr besteht also das es von der Partei nicht mehr erwartet werden kann, dass er seine vertraglichen Pflichte nachgeht. Hier wird es gegen dem Treu und Glauben sein, zu erwarten das die Partei seine vertragliche Pflichte erfüllt obwohl ein außerordentlicher Fall besteht.
Die Gerichtsentscheidung für die Anpassung wird seine Wirkung vorwärtig haben. Es ist nicht möglich, für die Mietforderungen die vor der Klage aufgetaucht sind, eine Anpassungsklage zu erheben. Zu diesem Fall hat das 13.Kassationsgerichtshof am 22.03.2001 mit der Nummer 2001/3866 E. 2001/7917 K für folgendes entschieden: „…Die Anpassung betrifft nur den Mietpreis und hat auf die anderen Klauseln des Mietvertrags keine Wirkung. Die Anpassung hat keine Rückwirkung. Daher muss die Klage abgelehnt werden.“
Während der Anpassungsklage werden beim Richter folgende Rechtsprinzipien angewendet: 1- Prinzip der Vertragsverbindlichkeit: Nach diesem Prinzip müssen die Parteien, auch wenn außerordentliche Fälle bestehen, ihre Leistungen nach dem Klauseln die an dem Vertragsabschließungstag vereinbart wurden, erfüllen. Aber diese Pflicht wird mit den Billigkeit und Treu und Glauben Prinzipien begrenzt. 2- Prinzipien der Billigkeit und Treu und Glauben: Falls nach der Vertragsabschließung von einer Partei die Erfüllung seiner Vertragspflichten nicht mehr ertragbar ist, kann von dieser Partei nach der Vertragsgerechtigkeit nicht mehr erwartet sein, dass er seiner Pflichten nachgeht. In solch einem Fall, muss der Vertrag nach der Vertragsgerechtigkeit und Treu und Glauben an die neue Lage angepasst werden.
3- Klausel der unerwarteten Lage: Hiermit wird beabsichtigt das Gleichgewicht der gegenseitigen Pflichten wieder herzustellen. Der Richter füllt die Lücken im Vertrag nach Treu und Glauben aus, während er den Vertrag an die geänderte Lage anpasst. Daher muss der Richter nachsehen ob es Regelungen im Gesetz oder im Vertrag bezüglich der geänderten Lage besteht. Falls es im Gesetz oder im Vertrag eine bezügliche Regelung besteht, muss er die bestehende Regelung ohne einen Rechtsmissbrauch anwenden. Falls im Gesetz oder im Vertrag keine bezügliche Regelung besteht, ist der Richter verpflichtet unter dem Lichte der oben genannten Prinzipien und Artikel 1, 2 und 4 des Zivilgesetzbuches nach seinem Ermessen für den besten Lösungsweg entscheiden.
Während dem Rechtsverfahren sammelt der Richter die Beweise der Parteien und beantragt falls erforderlich ein Gutachten, in dem geprüft wird, ob nach der Inflation und Kurswert eine Anpassung erforderlich ist. Das 13.Kassationsgerichtshof hat am 19.11.1991 mit der Nummer 1991/7015 E. 1991/10562 K über die Methode das beim Richter zu verfolgen ist für folgendes entschieden.“…Das Gericht soll durch einem Gutachten die Inflation, das Nutzungsgebiet des Mieters, die Eigenschaften, Stelle, Beispiel Mietpreise, die Steuer und Abschreibungskosten des Vertrages an den Tagen der Vertragsabschließung und Klageerhebung, Erhöhungsquoten und weitere verständliche und normale Beeinflussungsgründe feststellen. Somit soll die festgestellte geeignete Lage als Basis angenommen werden und der Mietpreis und die Pflichten der Parteien nach den Anpassungsprinzipien und der Zweck und Wille der Parteien im Lichte des Treu und Glaubens an die geänderte Lage angepasst werden. Die Anpassung soll erträglich und nicht übermäßig sein und somit sollen die Lücken ausgefüllt und die Entscheidung getroffen werden.“ Der Richter ist verpflichtet die Vertragsregelungen in Acht zu nehmen bevor er die Entscheidung trifft. Die finanzielle Lage der Parteien kann die Entscheidung des Richters nicht begründen. Der Richter trifft seine Entscheidung unter der Bewertung „Wie würden die Parteien entscheiden falls sie die Lücke im Vertrag ausfüllen müssten.“
Durch die Anpassungsklage wird der Richter in die Mietpreisklausel des Mietvertrags dass zwischen den Parteien abgeschlossen wurde, eingreifen. In diesem Fall wird die Mietpreisklausel dass beim Richter angepasst wurde im Vertrag Anwendung finden. Nach der Entscheidung des 13.Kassationsgerichtshofs mit dem Datum 08.02.1999 und Nummer 1999/315 E. 1999/995 K wurde für folgendes entschieden: “...Durch die Anpassung wird der Mietpreis an die bestehende Lage angepasst und somit der Teil Mietpreisklausel des Mietvertrages neu angepasst. Die Gültigkeit des Rests des Vertrages besteht.
In kurzfristigen Anpassungsklagen (wie z.B. 1 Jahr) ist die Möglichkeit der Klagerhebung problematisch. Im Generellen ist eine Berichtigung durch Auslegung des Vertrages, die Anpassung and die aktuelle Lage für langfristige Verträge möglich. Außer ganz seltene Einzelfälle kommt es nicht vor, das in kurzfristigen Verträgen das Gleichgewicht, wegen einem unvorhersehbaren und unerwarteten Fall, für einer Partei offen und unerträglich nicht mehr besteht. Das 13.Kassationsgerichtshofs hat mit der Entscheidung vom 08.02.2001 entschieden, dass Mietverträge welche kürzer als ein Jahr sind nicht angepasst werden können und hat daher die Anpassungsklage abgelehnt.
Literaturverzeichnis:
1. Erkan ERTÜRK. Kanunlar Açýklamalar ve Ýçtihatlarla Uygulamada Kira Tespiti ve Uyarlama Davalarý 2005 - Adil Yayýnevi
2. Nihat Yavuz. Türk Kira Hukuku 1 Uygulamada ve Öðretide Kira Parasýnýn Tespiti Davasýnýn Esaslarý - Ankara 2003 - Yetkin Hukuk Yayýnlarý
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