Ağustos 2008


Yabancılara gayrimenkul satışı yeniden düzenlendi

Anayasa Mahkemesi’nin 11.4.2007 tarihinde kısmen iptal ettiği Tapu Kanunu’nun yabancıların gayrimenkul edinmeleriyle ilgili 35. Maddesinin yedi ve sekizinci fıkraları ile aynı kanunun 19 Temmuz 2003 tarihinde 4916 sayılı Kanun’un 38. maddesi ile yürürlükten kaldırılmış olan 36. Maddesi yeniden düzenlenmiştir.

15.7.2008 tarihli 26937 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5782 sayılı “Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un [5782 sayılı Kanun] birinci maddesi ile yapılan değişiklik ile yabancı uyruklu gerçek kişilerle yabancı şirketlerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanlar daha ayrıntılı şekilde belirtilmiş ve bu alanları belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

Yabancı gerçek kişiler bakımından açıkça “… taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hak edinebilirler…” denilerek bağımsız ve sürekli nitelikte ayni hak edinme hakkı düzenlenmiş, eşyaya bağlı veya devredilmeyen nitelikte sınırlı bir ayni hak kurulmasına olanak tanınmamıştır. Buna örnek olarak sükna, intifa ve eşyaya bağlı veya devri yasaklanmış üst hakkı kurulmasının mümkün olmadığı söylenebilir.

Yabancı gerçek kişilerin edinebilecekleri gayrimenkullerin merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onunu geçemeyeceği belirtilmiştir. Bu maddenin iptal edilen hükmüne göre Bakanlar Kurulu bu oranı arttırmaya yetkili kılınmıştı. Yeni düzenlemede Bakanlar Kurulu’nun yetkisinin bu oranı azaltmakla sınırlı tutulduğu görülmektedir. Şöyle ki “… imar planı ve mevzi imar planı sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu … bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir.” Ancak bu düzenleme yalnız yabancı gerçek kişiler bakımından yapıldığı için yabancı şirketlerin edinebilecekleri gayrimenkullerin oranı konusunda bir sınırlama mevcut değildir. Bu bakımdan özel bir düzenleme getirilmemiştir.

5782 sayılı Kanun’un ikinci maddesi ile Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi yeniden düzenlenmiştir. Bu madde yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerini düzenlemektedir. Madde metninde “tüzel kişiliğe sahip şirketler” ifadesinin kullanılmış olması nedeniyle tüzel kişiliğe sahip olmayan adi ortaklık türündeki birleşmeler, örneğin konsorsiyumlar bu haktan yararlanamayacaktır. Şirketlerin gayrimenkul edinme haklarının “ana sözleşmede belirtilen faaliyet konularını yürütme” koşuluna bağlanmış olması da dikkat çekmektedir.

Yeni 36. Maddeye göre ayrıca bu şekilde edinilmiş gayrimenkuller Türkiye’deki başka yabancı şirketlere devredilebilecekleri gibi bir Türk şirketinin hisse devri yoluyla yabancı sermayeli şirket haline gelmesi halinde de şirketin gayrimenkulleri devredilebilir.

Değişik 36. Madde uyarınca Türkiye’deki yabancı şirketin tasfiyesi halinde gayrimenkullerin şirket ortağı yabancı gerçek kişiler veya yurt dışındaki yabancı şirket tarafından edinilmesini de yeni 35. Maddedeki koşullara bağlamıştır.

Yine aynı maddeye göre stratejik bölgelerde gayrimenkul alımlarında Genelkurmay Başkanlığı veya yetkili komutanlıklardan, özel güvenlik bölgelerinde ise valiliklerden izin almak gerekecektir.

5782 sayılı Kanunun üçüncü maddesi ile Tapu Kanunu’na getirilen geçici üçüncü maddeye göre yabancı gerçek kişilerin merkez ilçe ve ilçeler bazında edinebilecekleri gayrimenkullerin ve bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların miktarının tespit edilmesi çalışmaları tamamlanana kadar yabancı gerçek kişiler Tapu Kanunu’nun yeni 35. Maddesine göre taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir.

Yeni Kanun, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından beri bir süredir gayrimenkul edinme haklarını etkili şekilde kullanamayan yabancı gerçek ve tüzel kişilerin durumunu iyileştirmeyi hedeflemiştir. Bu kanun yabancıların gayrimenkul edinme haklarını daha ayrıntılı şekilde düzenlemiş olmakla birlikte getirdiği bazı kısıtlamalar nedeniyle yeterli olduğu söylenemez.