Декабрь 2006
АРЕНДА В БОЛЬШИХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ АРЕНДАТОРОВ
Развитие и изменения в экономике являются причиной повышения инвестиций в торговые центры. Изо дня в день с целью создать новые рынки открываются новые торговые центры, которые являются самым крупным источником дохода, частично поступающим от аренды магазинов.
Из-за интереса потребителей к торговым центрам, продавцы стремятся арендовать помещения именно в здесь. В итоге собственники торговых центров оставляют арендаторов в безвыходном положении, предлагая свой вариант договора как обязательное условие аренды; этот договор не дает арендатору свободы действий. На самом деле необходимо взглянуть на эту ситуацию с обеих сторон, собственники торговых центров в результате больших вложений хотят защитить свои права. Ввиду того, что название нашей темы «Аренда в больших торговых центрах с точки зрения арендаторов», мы рассмотрим эту ситуацию со стороны арендаторов.
В основном, ввиду того, что мы явились очевидцами множества ситуаций подписания договоров аренды в торговых центрах, после чего арендаторы пытались освободиться от этих обязательств, мы, как эксперты в этой области, продолжим свои объяснения по этому вопросу.
На этом этапе мы должны задать следующий вопрос:
На какие основные пункты должны обратить внимание арендаторы перед тем, как подписать такого рода договор?
На самом деле, они должны тщательно изучить каждый пункт договора.
Первое - они должны всегда помнить, что такого рода гигантские сооружения имеют моноблочную структуру. Это означает, думать «самое главное, чтобы место моего магазина было готово к эксплуатации» не достаточно. Они должны проверить мельчайшие детали здания. Потому, что прибыль арендаторов зависит от удовлетворения потребностей потребителей, на что в свою очередь, влияет внешний вид здания торгового центра. Поэтому арендаторы, ни в коем случае, не должны подписывать договор аренды «наспех», с единственной целью иметь магазин в красивом молле, они должны тщательно изучить детали условий аренды.
Например, нами часто встречающаяся ситуация, которая является серьезной проблемой для арендаторов – это плохая реклама. Большие рекламные плакаты с надписями «ОТКРЫВАЕТСЯ...» или «ОЧЕНЬ СКОРО ОТКРОЕТСЯ», в рамках рекламы молла, не являются достаточными. Такого вида мероприятия не заинтересовывают клиентов, поэтому их необходимо проводить в более привлекательной форме, как обширные рекламные кампании, ознакомительные мероприятия, выставки, шоу и т.п. В противном случае единственной целью клиента посетить торговый центр будет лишь шоппинг, к тому же если он не захочет платить деньги за стоянку, то посещение торгового центра станет неинтересным для него. И в таком случае, потребитель вряд ли заглянет в торговый центр.
Среди пунктов, на которые надо обратить внимание арендаторам – это размер арендной платы. Главной целью арендаторов является высокая прибыльность арендованного места. В таком случае, факт, что размер арендной платы варьируется для каждого арендатора, пораждает проблемы с точки зрения конкурентного права. Это различие арендной платы происходит из-за желания собственника торгового центра обогатиться за счет известных либо иностранных марок. Но такая ситуация влечет за собой сложности для новых марок. В итоге может произойти нарушение норм конкурентного права.
Другая, часто втсречающаяся проблема, связанная с арендной платой – размер арендной платы определяется согласно обороту магазина. В такой нелепой форме собственники торговых центров на основе отношений аренды пытаются стать партнерами фирм-арендаторов. С другой стороны, арендаторы всегда могут возразить «если ты действительно хочешь быть моим партнером, будь им и раздели также мои убытки».
Вкратце, чем больше прибыли получает арендатор, тем выше его арендная плата.
Иногда, по окончанию выполнения проекта, арендатор обнаруживает, что магазин не соответствует его ожиданиям. Он замечает, что магазин, выбранный по проекту, не соответствует магазину, получившемуся в реальной жизни. Или «слепая» витрина больше, чем должна была быть, или магазин, должен был располагаться на углу главной «улицы», в реале находится внутри. Чтобы застраховаться от таких ситуаций, необходимо указать в договоре пункты, исключающие возможность их появления.
Конечно же, в контракте должны быть указаны точное описание дизайна магазина в момент его передачи и обязанности арендатора по внутреннему дизайну, а также акт приема-сдачи магазина, который должен быть подписан сторонами или их уполномоченными лицами, непосредственно в момент передачи объекта. Потому, что во время передачи объекта возможно проверить детали и указать на недостающие пункты в договоре.
Также существует субаренда. Субаренда для всех торговых центров запрещена. Цель этого запрещения – предотвратить использование магазина третьим лицом, не арендатором. Собственники могут быть правы, но арендатор, желающий передать свой бизнес третьему лицу или передать права франчайзинга, обречены на неудачу.
Еще один пункт. Даже если арендатор аннулирует договор по законным причинам, он не может освободить помещение мирным путем. Потому что освобождение магазина в торговом центре в связи с получением низкой прибыли является плохим примером для остальных арендаторов этого здания. Это портит репутацию торгового центра.
Мы предложили ситуации одурачивания к вниманию тех, кто планирует стать арендатором в большом торговом центре. В действительности, самое важное – это понимание всех условий договора арендатором. Что означает, арендатор должен изучить и оценить все возможные ситуации, которые могут сложиться в результате заключенного договора, даже те, которые мы не включили в вышеупомянутое описание.
И напоследок, мы желаем успешного бизнеса всем арендаторам!
|
|
|
