August 2008
RIFORMA NELLA VENDITA DEGLI IMMOBILI AGLI STRANIERI
I paragrafi 7 e 8 della Legge sui Titoli Immobiliari sull’acquisizione degli immobili dai stranieri che erano abrogati in parte dalla Corte Costituzionale nel 11.4.2007 e l’articolo 36 che era abrogata dall’articolo 38 della legge no. 4916 datata il 19.7.2003 sono stati ri-redatti.
Con il primo articolo della Legge no. 5782 sulla “Riforma nella Legge sui Titoli Immobiliari” [Legge no. 5782] pubblicata nella Gazzetta Ufficiale no. 26937 datata il 15.7.2008, le zone dove gli stranieri non possono acquistare immobili sono state regolate in dettagli ed il Consiglio dei Ministri è stato conferito il potere di dererminare queste zone.
Per quanto riguarda le persone fisiche straniere si indica espressamente che “... possono acquistare immobili e diritti reali indipendenti e costanti...” Perciò, essi non sono permessi ad ottenere diritti reali legati ad un immobile e non trasferibili. Per esempio acquisione di diritto di abitazione, diritto di usufrutto e diritto di superficie legato ad un immobile o non trasferibile non è permesso alle persone straniere fisiche.
La legge dispone che la quantità degli immobili che possono essere acquistati dagli cittadini stranieri nelle città e nelle provincie non possono superare 10% delle zone dei piani guide e piani urbanistici attuativi. Secondo la disposizione abrogata di questo articolo, il Consiglio dei Ministri era stato conferito il potere di aumentare questo limite. Nel nuovo regolamento si osserva che il potere del consiglio dei ministri è limitato con diminuire questo limite. Questa disposizione si legge come segue “... [gli stranieri] possono acquistare immobili o diritti reali indipendenti e costanti fino a 10% delle zone dei piani guide e piani urbanistici atuativi. Il Consiglio dei Ministri è autorizzato a determinare un’ altra proporzione che non può superare questa proporzione.” Tuttavia, dato che questa disposizione è stata regolata per le persone straniere fisiche, non vi è nessuna limitazione per quanto riguarda la quantità degli immobili che possono essere acquistati dalle società straniere.
Il secondo articolo della Legge no. 5782 ha regolato di nuovo l’articolo 36 della Legge sui Titoli Immobiliari. Questo articolo regola l’acquisizione degli immobili e dei diritti reali limitati dalle società fondate o partecipate in Turchia dalle società straniere e che hanno una personalità giuridica. Dato che nel testo dell’articolo si utilizza l’espressione di “società che hanno una personalità giuridica” significa che le società semplice che non hanno una personalità giuridica, per esempio i consorzi non potranno beneficare di questo diritto. Si osserva anche che il diritto di acquistare immobili delle società straniere è stato legato alla condizione che esse “conducano le attività indicate nel loro atto costitutivo.”
Secondo il nuovo articolo 36, gli immobili acquistati in questa maniera possono essere trasferiti sia alle altre società straniere in Turchia sia tramite il trasferimento delle azioni di una società Turca ad una società straniera.
Il nuovo articolo 36 dispone che nel caso della liquidazione di una società straniera in Turchia, l’acquisizione degli immobili della società dai soci stranieri dipende alla soddisfazione delle condizioni del nouvo articolo 35.
Ancora secondo lo stesso articolo nell’acquisizione degli immobili nelle zone strategiche si deve ottenere il permesso dello stato maggiore dell’esercito o dai comandi competenti; e nelle zone di sicurezza il permesso dei governi locali deve essere ottenuto.
Secondo l’articolo 3 della Legge no. 5782 che porta l’articolo provvisorio 3 alla Legge sui Titoli Immobiliari, le persone straniere fisiche possono approfittare del diritto di acquistare immobili o diritti reali limitati secondo il nuovo articolo 35 della Legge sui Titoli Immobiliari fino al completamento dei lavori di determinazione la quantità degli immobili o diritti reali limitati che possono essere acquistati dai cittadini stranieri nelle città e nelle provincie.
La nuova legge ha mirato a promuovere la situazione delle persone straniere fisiche e giuridiche che non potevano utilizzare il loro di acquistare immobili in una maniera efficace dalla decisione della corte costituzionale. Sebbene questa legge abbia regolato in dettaglio il diritto di acquistare immobili degli stranieri, non si può dire che è sufficiente a causa delle limitazioni che porta.
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