Januar 2007

PROBLEME BEZÜGLICH DER WIRKSAMKEIT VON BAUVERTRÄGEN, BEI DENEN ALS ENTGELT EIN STOCKWERKEIGENTUM VEREINBART WIRD

Für Bauunternehmer, die sowohl in der türkischen als auch in der ausländischen Baubranche tätig sind, ist es aus rechtlicher Sicht sehr wichtig zu wissen, mit welchen Problemen sie bei Bauverträgen, welche als Entgelt ein Stockwerkeigentum vorsieht, begegnen können. Bevor wir dieses Thema detailliert überarbeiten, wäre es nützlich den Vertragsbegriff und den Bauvertrag, bei denen als Entgelt ein Stockwerkeigentum vereinbart wird, zu definieren.

Laut Art. 1 des Obligationengesetzes (OG) ist für den Abschluss eines Vertrages die übereinstimmende Willensäusserung der Parteien erforderlich. Die Willensäusserung kann sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend erfolgen. Ein Vertrag kann auch durch Annahme eines Angebots zustande kommen; d.h. wenn ein Angebot bezüglich der Erledigung eines Geschäftes abgegeben wird und diese von der anderen Partei ausdrücklich oder stillschweigend angenommen wird, kommt durch die Übereinstimmung gleichkursiger Wiilen ein Vertrag zustande. Verträge und Rechtsgeschäfte unterliegen in der Regel keiner schriftlichen Form, falls im Gesetz etwas anderweitiges nicht geregelt worden ist. Wenn jedoch das Gesetz obligatorisch oder für die Parteiinteressen eine schriftliche Form vorsieht (Art. 22 Abs. 2 OG), ist dies auch zwingend für die Wirksamkeit des Vertrages.

Bauverträge, bei denen als Entgelt ein Stockwerkeigentum vereinbart wird, oder anders formuliert Stockwerkerrichtungsverträge, bei denen als ein Grundstück vereinbart wird, ist eine Art von Bauverträgen. Bei Bauverträgen kommt der Vertrag durch Übereinstimmung der Willensäusserungen des Auftragggebers und Bauunternehmers zustande. Dies heisst ebenso, dass der allgemeine Bauvertrag keiner Schriftform unterliegt. Allerdings ist auch hier zu beachten, dass im Streitfall laut Art. 288 des Zivilprozessgesetz (ZPG) die Beweislast dem jenigen gehört, der das Vorhandensein des Vertrages beansprucht. Nach dem gleichen Artikel muss der Auftraggeber das Vorhandensein des Vertrages mit einem schriftlichen Dokument oder einem Eidangebot an die andere Partei beweisen, falls der Streitwert 400 YTL überschreiten sollte.

Bauverträge, bei denen als Entgelt ein Stockwerkeigentum vereinbart wird, stellt eine besondere Form von Bauverträgen dar. Bei diesem Vertrag erklärt sich der Bauunternehmer bereit einen Teil des Gebäudes, das er mit eigenen Mittel errichten wird, an den Auftraggeber zu übergeben, dagegen verpflichtet sich der Auftraggeber einen Anteil seines Grundstücks, auf den das Gebäude errichtet werden soll, beim Grundbuch an den Bauunternehmer zu veräussern. Da dieser Vertrag einerseits den Bauunternehmer verpflichtet ein Gebäude zu errichten und den Auftraggeber verpflichtet einen Grundstücksanteil zu veräussern, hat sie die Eigenschaft einer Mischung von Bauvertrag und Verkaufsversprechen.

Bezüglich der Pflicht des Bauunternehmers bedarf es keiner schriftlichen Form. Allerdings ist aufgrund von Art. 22 Abs. 2 und 213 OG und Art. 706 ZGB (vor der Gesetzesänderung im Jahre 2002 in Art. 634) bei dem Verkaufsverpsrechen eines Grundstückanteils die Abfassung einer öffentlichen Urkunde eine Wirksamkeitsvoraussetzung. Daher sind die Willenserklärungen vor dem Notar abzugeben und der Vertrag vom Notar selbst abzufassen. Verträge, die von den Parteien abgefasst und deren Unterschriften vom Notar bestätigt werden, bekommen nicht die Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde. Dies wird auch durch die Entscheidung vom 15. Zivilsenats des Kassationshofs (14.5.1990 T. 989/4811-990/2181) wie folgt bestätigt:

“ Der Vertrag zwischen den Parteien ist bezüglich einer Stockwerkeigentumsübertragung gegen den Bau eines Gebäudes abegeschlossen worden, welche unter anderem auch ein Grundstückverkaufsverprechen beinhaltet. Aufgrund dessen ist dieser Vertrag gem. Art. 213 OG, Art. 634 ZGB sowie Art. 26 Grundbuchgesetz und Art. 60 Notargesetz vom Notar selbst abzufassen. Indessen ist festzustellen, dass bei dem betreffenden Vertrag nur die Unterschriften der Parteien bestätigt wurden. Daher kann auch eine Vertragsstrafe und Entschädigung, die sich auf einen unwirksamen Vertrag stüzt, nicht beansprucht werden.”

Allerdings kann in manchen Fällen unter bestimmten Voraussetzungen ein unwirksamer Bauvertrag, welche als Entgelt eines Stockwerkeigentums abgeschlossen wurde, für die Parteien verbindlich werden und somit den Bauunternehmer, der seine Leistung erbracht hat, unter Schutz nehmen. Diese Voraussetzungen sind wie folgt:

1. Die Leistungen müssen gegenseitig vollständig erbracht werden. Falls alle Leistungen, die sich aus dem Vertrag ergeben, vollständig erbracht werden sollten, kann einer der Parteien die Herausgabe seiner Leistung aufgrund der Nichteinhaltung des Formerfordernises nicht beanspruchen, weil solch ein Verhalten mit dem Gebot von Treu und Glauben in Art. 2 ZGB nicht übereinstimmen kann. Nach den allgemeinen Prinzipien des Zivilrechts hat jeder bei der Nutzung seiner Rechte und der Erfüllung seiner Verpflichtungen mit gutem Willen zu handeln.

2. Der Bauunternehmer muss den Bau vollständig oder einen grossen Teil davon beendet haben. Falls der Auftraggeber trotz Beendigung des Baus oder Beendigung des grössten Teils immer noch die Veräusserung des Grundstückanteils versagt oder die Unwirksamkeit des Vertrages vorbringt, stellt dieses Verhalten ebenso ein Verstoss gegen das Gebot vonTreu und Glauben dar. Falls der Bauunternehmer mit dem Glauben, dass der Vertrag wirksam war, gehandelt und den Bau beendet hat, ist es auch nicht möglich den Grundstücksbesitzer unter Schutz zu nehmen, der während der Bauperiode keine Einwendung gegen die Unwirksamkeit des Vertrages geltend gemacht hatte. Solch ein Verhalten kann von der Rechtsordnung nicht unter Schutz genommen werden.

3. Der Grundstücksanteil muss an den Bauunternehmer übertragt worden sein. Falls ein Grundstück oder ein Anteil aufgrund solcher Bauverträge übertragen worden sollte, ist auch nicht möglich die Unwirksamkeit des Vertrages geltend zu machen. In diesem Fall wird der unwirksame Vertrag für beide Parteien verbindlich.

4. Die Leistungen beider Parteien müssen vollständig oder teils erbracht worden sein. Falls der Bauunternehmer einen Teil des Baus beendet hat und der Auftraggeber einen Teil seiner Übertragungspflicht bezüglich des Grundstücksanteil nachgekommen ist, kann keiner der beiden Parteien auf die Unwirksamkeit des Vertrages zurückgreifen, da dies mit dem Gebot von Treu und Glauben in Art. 2 ZGB nicht im Einklang stehen kann. Dies wird in einer Kassationshofentscheidung wie folgt erläutert: “ Auf dem vom Beklagten übertragten Grundstück wurde von dem Bauunternehmer mit dem Bau des Gebäudes begonnen und teils sogar ein Stockwerkeigentum durch Eintragung im Grundbuch errichtet. Da die Leistungen auch zum grössten Teil erbracht worden sind, kann hier auch nicht mehr die Rede einer Unwirksamkeit des Vertrages sein” (15. Zivilsenat des Kassationshof, 20.11.1986 , 986/266-3960 S.)

Da die Abfassung dieser Verträge in Form öffentlicher Urkunden zur öffentlichen

Ordnung gehört, hat der Richter im Streitfall die Einbehaltung der Formerfordernisse von Amts wegen zu prüfen. Auch nach den kontinuität gewonnenen Rechtsprechungen des Kassationshofes müssen die Formerfordernisse solcher Verträge von Amts wegen kontrolliert werden, da sie ein Verkaufsverprechen bezüglich eines Grundstücks beinhalten.

Im Lichte dieser Informationen ist klar festzustellen, wie wichtig es für die Bauunternehmer ist diesen Vertrag vom Notar abfassen zulassen, da dies potentielle Streitfälle in der Zukunft schon im voraus beseitigen kann.