MIETEN IN GROSSEN EINKAUFSLÄDEN

AUSSICHT DER MIETER

Die Entwicklungen und Änderungen im wirtschaftlichen Leben hatten zur Folge, dass grosse Kaufhäuser an Bedeutung gewonnen haben und ein grosser Markt für diese entstanden ist. Den grössten Teil der Ertragsquelle dieser Kaufhäuser bilden die Mietbeträge, die von den Ladenmietern in diesen Kaufhäusern erhoben werden.

Insbesondere hatte das grosse Interesse der Verbraucher an Kaufhäussern dazu geführt, dass sich das Interesse der Verkäufer an die Mietung dieser Läden gerichtet hat. Aufgrund dessen wurden von den Kaufhauseigentümern Mietverträge in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen abgefasst, die geeignet waren die Vermieter geradezu in die Enge zu treiben und zu befesseln. Eigentlich müsste diese Lage aus zwei Perspektiven betrachtet werden, weil die Kaufhauseigentümer nähmlich auch für diese Kaufhäuser viel investieren und verständlicherweise einen Schutz bedürfen. Da jedoch der Titel unseres Artikels “Mieten in grossen Einkaufsläden Aussicht der Mieter” lautet, werden wir diese Verhältnise nur aus dem Blickwinkel der Mieter betrachten.

Da wir uns in letzter Zeit viel mit Fällen beschäftigen mussten, in denen Mieter aufgrund des grossen Reizes dieser Kaufhäuser Mietverträge einfach so unterschrieben haben und anschliessend in grosse Schwierigkeiten geraten sind, sehen wir uns auch Kompetent in diesem Bereich Erklärungen abzugeben

Bei solch einem Standpunkt müssen wir uns in erster Linie diese Frage stellen:

Auf welche Punkte müssen Mieter achten, bevor sie einen solchen Vertrag unterschreiben?

Natürlich muss als erstes der vorgelegte Vertrag in allen Details unter Berücksichtung aller Wahrscheinlichkeiten geprüft werden.

Nicht zu vergessen ist, dass die grossen Kaufhäusser in Form eines Monobloks errichtet wurden. Es reicht in meisten Fällen daher nicht aus, dass der Bau des eigenen Ladens beendet wurde. Sogar die kleinsten Details in dem Kaufhaus müssen berücksichtigt werden. Das Interesse an diesen Kaufhäussern und der Gewinn der Mieter hängt nähmlich von der Kundenzufriedenheit ab. Daher sollten Mieter keine Mietverträge unterschreiben, um nur in einem grossen Kaufhaus einen Laden zu betreiben.

Eines der häufigsten und die für Mieter wirklich zum Engpass führenden Probleme sind die ungenügenden Werbeaktivitäten. Meistens reichen Werbeaktivitäten, die nur aus Anschlagwerbungen wie z.B. “Wir öffnen” oder “Wir öffnen in kürzester Zeit”, nicht aus. Es müssen viel umfangreichere Kampagnen, Vorstellungsaktivitäten, vielleicht sogar Ausstelungen und Kundgebungen für Kunden durchgefürht werden, die auch dazu helfen diese unsympatischen Gebäude “freundlicher” darzustellen. Der Einkaufszweck der Verbraucher und die hohen Parkkosten führen zum Ergebnis, dass ein Einkaufsausflug bei Kaufhäusern einen grossen Aufwand mit sich bringen. Dies hat ebenso zur Folge, dass Kunden zu Kaufhäusern zurückhaltender werden.

Die Mieter müssen ebenso auf die Mietbeträge achten. Das einzige Ziel von Verkäufern ist die Erhöhung des Gewinns. Da jedoch die Mietbeträge für jeden Mieter nicht gleich sind, könnten Aussicht des Wettbewerbsrechts Probleme zustande kommen. Grund dafür ist, dass Kaufhausbetreiber viel niedrigere Beträge von Ladenbesitzern verlangen, die berühmte Marken vertreiben, da diese den Reiz des Kaufhauses erhöhen. Allerdings ist dies für Unternehmen, die in den Markt neu einsteigen wollen, ein grosser Nachteil. Daher können wettbewerbswidrige Situationen zustande kommen.

Ein anderes Problem bei Mietverträgen sind Klauseln, die es ermöglichen den Mietbetrag nach Geschäftsumsätzen festzusetzen. Anhand dessen bekommen die Kaufhauseigentümer den Anspruch einen Anteil am Geschäftsumsatz zu verlangen. Allerdings ist diese Beteiligung nur mit dem Gewinn beschränkt. Die Mieter können keineswegs von den Kaufhauseigentümern verlangen, dass sie sich auch am Verlust beteiligen.

Anders formuliert heisst dies, dass mit der Erhöhung des Gewinns auch die Miete steigt.

Häufig sieht man bei der Ladenübergabe, dass diese Laden “die Träume” der Verkäufer nicht wiederspiegeln. Die Mieter merken schon meistens in der Bauphase, dass die Läden den Gelöbnisen in der Projektphase nicht entsprechen werden. Entweder gibt es zu viele Schaufenster, die nicht sichtbar sind, oder der Platz des Ladens ist eigentlich nicht dort wo er sein müsste. Daher sollte man unbedingt für solche Fälle Resolotivklauseln in den Vertrag einbeziehen, die es dem Mieter ermöglichen, den Vertrag ohne Schwierigkeiten zu kündigen.

Selbstverständlich müssen auch Regelung über den Gefahrübergang und den Zustand des Ladens bei Abgabe getroffen werden. Ebenso sollten auch die Pflichten des Mieters bezüglich der Dekoration abgeklärt werden. Wichtig ist unter anderem, dass das Abgabeprotokoll von unterschriftsberechtigten Personen bei Abgabe des Ladens unterschrieben werden. Es könnte nähmlich vorkommen, dass in der Zukunft Ansprüche durchgesetzt werden möchten, die im Zeitpunkt der Übergabe gar nicht vorhanden waren.

Der “Untermieter-Begriff” hat hier natürlich auch eine sehr wichtige Bedeutung. Bei solchen Kaufhäusern werden nähmlich Untermietungen verboten. Grund dafür ist die Verbietung der Nutzung dieser Räume von anderen Personen. Dafür könnte man zwar Gründe haben. Diese bleiben jedoch aufgrund solcher Regelungen ausser Betracht. Daher können Läden nicht an Dritte übertragen oder in Form eines Franchisings übergeben werden.

Der Austritt aus dem Mietvertrag bei schlecht läufenden Geschäften ist ebenso schwer wie der Erwerb eines “Mieter-Titels”. Warum? Weil die Privaten-Securitybeauftragten an ihre Arbeitgeber sehr gebunden sind. Daher kommen bei der Ausladung des Ladens häufig Schwierigkeiten zustande, weil die Ausladung für andere Mieter ein schlechtes Profil hinterlassen.

Dieser Artikel wurde nur geschrieben um Personen, die an der Vermietung eines Ladens bei einem Kaufhaus interriesiert sind, auf einige Sachen aufmerksam zu machen. Eigentlich ist hier nur wichtig, dass sie sich im klaren sind, worauf sie sich mit solchen Verträgen einlassen.

Am sonsten können wir ihnen nur ein gutes Geschäft wünschen!